今年二季度以來(lái)中國(guó)多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn);重點(diǎn)城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。

利率提高的同時(shí)，不少銀行也出現(xiàn)二手房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)、放款周期延長(zhǎng)的現(xiàn)象。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)稱，6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。

這與整體市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，且利率處于較低水平的情況并不一致。截至6月份，中國(guó)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月未作調(diào)整。房貸與其他類別的貸款市場(chǎng)出現(xiàn)“隔離”。

房貸利率上漲，額度緊張狀況并非全國(guó)性現(xiàn)象。長(zhǎng)三角、珠三角等前期樓市熱度較高的地區(qū)表現(xiàn)明顯，而北京等樓市熱度較低或者相對(duì)穩(wěn)定的地區(qū)房貸相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)幅度在所有監(jiān)測(cè)的72個(gè)城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個(gè)基點(diǎn)。

放款周期拉長(zhǎng)、利率提高會(huì)影響交易節(jié)奏，特別是對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房交易。上海一些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)曝出二手房開(kāi)單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。

對(duì)于年中房貸緊張的原因，多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是在今年以來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每當(dāng)樓市調(diào)控收緊，都會(huì)出現(xiàn)“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機(jī)構(gòu)需要控制新增房地產(chǎn)貸款額度，以免“踩到”監(jiān)管紅線。所以，銀行也有意識(shí)地放緩房貸投放的節(jié)奏。

貝殼研究院也認(rèn)為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)，部分銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市上半年信貸額度投放較多，近期部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，這種情況不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。貝殼研究院指出，2020年中國(guó)居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款約6萬(wàn)億元(人民幣，下同)，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配，預(yù)計(jì)今年居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款大約有6.4萬(wàn)億元-6.5萬(wàn)億元左右的額度。去掉上半年3萬(wàn)億元左右的已使用額度，下半年的可用額度仍有逾3萬(wàn)億元左右。因此，下半年銀行信貸投放額度及放款周期或?qū)⒅鸩交謴?fù)常態(tài)。

部分城市房貸緊張并非樓市“缺錢(qián)”的唯一表現(xiàn)。據(jù)多家媒體報(bào)道，近期，央行將“三道紅線”(針對(duì)重點(diǎn)房企的融資管理新規(guī))試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。過(guò)去商票這條相對(duì)“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關(guān)的供應(yīng)鏈融資也受到嚴(yán)控。此前，基金業(yè)協(xié)會(huì)就叫停了基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。

除此之外，今年以來(lái)，房企融資的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降，房企融資環(huán)境顯著收緊。據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。

事實(shí)上，無(wú)論是需求端的“房貸荒”還是供給端的開(kāi)發(fā)商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：將投機(jī)、違規(guī)及多余資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出來(lái)。其背后的大邏輯就是“房住不炒”。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都扮演了一個(gè)巨大的貨幣蓄水池。各路資金不斷涌入樓市，推動(dòng)形成房地產(chǎn)“黃金20年”。但是問(wèn)題也隨之而來(lái)：高房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)形成擠出效應(yīng);包括經(jīng)營(yíng)貸等在內(nèi)的信貸資源過(guò)度流入房地產(chǎn)，又?jǐn)D占了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸資源，阻礙發(fā)展和創(chuàng)新。這種“失衡”需要矯正。這也正是決策層強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”的重要原因。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，李宇嘉指出，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返。