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作者：徐帥

近期，小編在廣州參加了一場地產論壇，現場依舊熱鬧，但主角已經悄然轉換。

與往年地產開發業務線的大佬云集相比，今年的地產論壇，小編沒有見到熟悉的大佬現身，而圍繞地產相關的代建、物業、商業、產業、科技等正成為熱門話題。

論壇主題變遷的背后，不僅是時代轉變的信號，更是行業規則與發展模式的重組。正如論壇主題：萬物生長，在地產開發業務聲量漸隱之后，新的發展路徑和增長點走上舞臺中心。

病樹前頭萬木春

事實上，過去一年，房地產行業已大有不同。

經歷了2022年的“壓力測試”，地產行業“元氣大傷”。盡管今年政策端、融資端面向企業的綠燈漸次亮起，不過市場端的復蘇仍然需要時間，現在說行業柳暗花明，有些為時過早。

但在規則和模式重組過程中，往往隱藏著巨大的機會。隨著科技發展、消費復蘇、需求增長，產業地產、物流地產、代建等多個領域站上了全新的風口。

以代建行業為例，盡管2022年房地產的商品房銷售額下挫了28%，但對于代建行業來說，日子其實并不算太難過。根據中指研究院數據，2022年房企代建項目新簽約建筑面積預計達到11073萬平方米，首次突破了一億平方米，相比2021年增長了11.3%，依舊保持了較快增長速度。

會上，金地集團(600383)開發管理公司副總經理王英臣介紹，隨著2021年、2022年整體土地的投資環境發生了一些變化，作為核心拿地主體的主流開發商在土地市場保持謹慎，國資城投托底拿地成為趨勢，為代建行業帶來新的需求。此外，出險房企數量增加，不良項目資產集聚，介入盤活紓困項目的金融機構或AMC也需要尋找代建企業，為項目品牌背書。

他補充道，通過業務實踐發現，投資主體多元，客戶結構也趨于多元，開發的專業性代建需求越來越強，市場空間、市場需求依舊存在，而且非常廣闊。

與代建類似，TOD也進入發展快車道，國內TOD項目在近幾年呈現出爆發之勢，無論是拿地、開業，還是建設中的TOD項目都達到新高點。越秀地產TOD研究院常務副院長肖中嶺預測，未來站點上蓋和車輛段一體化建設TOD特征性項目會有萬億藍海市場。“2022年我們開通地鐵城市數量增長率是34.1%，里程增長是在14.3%，軌道交通的增長速度保持著比較強勁的勢頭。”

而在產業地產方面，隨著REITs帶來的退出機制越發成熟，產業地產的未來也逐漸變得清晰。中城新產業控股集團有限公司董事長劉愛明表示，曾經一度認為產業地產沒有出路，掙點小錢能活著就是最高理想，但是REITs出來我覺得看到了明燈，產業地產的盡頭是REITs，有了REITs整盤棋就活了。他補充道，實際上只要REITs打開，現在政策出來支持，它會盤活產業園的資產。

金地科技的副總經理楊守珺則提出，地產科技也是地產領域最受矚目的增長機會之一。“地產領域的數字化、信息化是各個行業里面幾乎最低的，數字化的滲透率大概是發達國家和其它行業的1/10，所以這個領域本身就有巨大的提升空間，我們和一些同行預測，每年大概有30%左右的增長機會。”

一個傳統地產的時代已經結束，但幸運的是，部分房企的多元化探索已經逐漸撥開迷霧疑云，盈利模式逐漸清晰。在這些風口之上，誰能準備的更好和跑的最快，就有可能成為新的領頭羊。

多元業務更考驗專業運營能力

雖然前景可觀，但在嘉賓發言中，不難得到一個結論：與房地產開發的“暴利”相比，想賺商業、產業、代建、物業的錢并不容易，這些業務門檻更高，需要更強的專業運營能力。

例如，人人都知道代建業務相對商品房開發而言投入低、風險小、利潤率高、市場需求也在增加，但代建業務深度依賴房企的品牌影響與操盤能力。

有從業人士指出，代建業務競爭越來越激烈，但行業門檻相較此前不降反升。如資本代建需求井噴，此類項目盤活難度高，同時資方沒有地產背景經歷，代建公司除具備債務盤活、項目操盤方面能力外，還需要有乙方思維和溝通能力，這對長期做甲方地產公司來說意味著要顛覆原本的商業模式和思考模式。

而TOD項目的高壁壘與復雜性，也注定其是一門準入門檻極高的生意。越秀地產TOD研究院常務副院長肖中嶺在主題演講中表示，每一個市場認可的TOD價值，都源于對軌道交通的深度挖掘。

他指出，說到價值，首先要探討一個站點到底能給這個項目帶來多少的價值提升；其次，什么樣的客戶會去搭乘公共交通，這些客戶需要的產品是什么；最后就是這些客戶他在出行公共交通的時候他的生活模式是什么。“如果沒有在項目開發、建造和策劃端考慮清楚這些情況，就沒有深層次去挖掘每一個客戶在TOD方面的價值體現，那賣的房子還是談戶型、談配套，而沒有談生活場景和生活模式。”

同樣，劉愛明也指出了運營服務對于產業地產的重要性，他指出，運營服務就是幫客戶做生意，包括降低成本，提高盈利能力等。他提到，生物類的企業研發生產都會產生廢水肥料廢液，這個不能隨便排，一定有車把它拉走，還要有專門的車輛拉，不能隨便找個車輛拉。這個就是痛點，所有生物類的企業就這個痛點，怎么解決？

“后來我們搞了一個簡單的滴滴拼車——危廢通，去年我們一年拉了40多噸出去，對企業來說處理成本下降了一半，最多能下降80%。這個就叫運營，跟住房收租金沒關系，這是服務客戶，但是你有這一項租金就能高，沒有這一項可能租金高不了。”

地產的出路

盡管多元業務百花齊放，逐漸走進收獲期，但市場份額仍舊較小。與會嘉賓普遍認為，隨著政策端的不斷放松，房地產正逐步走出艱難時刻，但企業仍舊需要保持謹慎。

廣東省房地產行業協會會長王韶認為，房地產作為國家的支柱性、先導性行業，對整個國民經濟影響是非常大的，房地產穩，中國經濟就穩，特別是以國內循環為主的情況下，房地產作為大宗消費品必須要在內循環中發揮延伸動力和可靠性，這句話是深有意義的。

“但當下國內國際形勢還是不容樂觀，還存在比較多的不確定性和不穩定性，所以面對廣東的企業，我經常都提醒他們要冷靜，要理性地看待這個回暖，應該說我們整個行業的困境還沒有結束，目前這個回暖，我個人認為只是相對于去年的低位而言，主要也是集中在一些頭部企業和一些優勢的項目。”

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華也指出，房地產在去年經歷了至暗時刻，所有房地產指標的數字都是負數，這在中國房地產發展歷史上是沒有的，而這些之所以會有負數，就是與2021年下半年以來房地產政策的調整密不可分。但隨著政策的調整，今年房地產盡管還很難說由負轉正，但是至少1-2月份的數字表明房地產領域的數字下降的趨勢明顯地減緩，降幅明顯地縮小，這個趨勢已經出現了。

思睿集團首席經濟學家洪灝指出，中國的經濟的周期運行是非常有規律的，大概3-4年左右出現一個經濟周期從底部到頂部再回到底部的過程。上一個經濟周期結束于大概2020年左右，達到了一個底部，現在再次回到了經濟周期的底部。

“現在已經看到一些經濟數據開始出現往上走的形態，相信在未來幾個季度里會看到越來越多的證據，就是中國經濟的周期在這一輪經歷了尋底，開始復蘇。”