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這應該是碧桂園近幾年來業績會最為與眾不同的一次。

一來這是楊惠妍正式接班父親楊國強角色后的業績會首秀；二來碧桂園首次清晰地提出戰略新布陣，業務端第二增長曲線的打造以及“一二線城市”的區域布局和產品錘煉。

當然，碧桂園的上述新動作，也是基于宏觀環境的變化、企業自身的發展做出的新調整。

2022年是極不平凡的一年，房企普遍迎來生存大考。在這次前所未有的“洗禮”中，雖然碧桂園依靠過去牢固的基礎，經受住了挑戰，也做出了一些預判，業績表現也算穩定。但業績會上莫斌總裁依然表示“我們對自己交出的答卷并不滿意。”

過去一年的壓力和準備

過去一年，碧桂園權益銷售額約3574.7億元，全年去化率達65%，權益回款率約93%，并連續7年超過90%。

在2022年嚴峻形勢下，碧桂園非常重視現金流、資產負債表及利潤的平衡。

公司通過經營性現金流去償還短期限的融資，進一步優化債務結構，本期經營性現金流凈流入約為356.2億元，總現金余額約1476億元，較中期維持穩定。現金短債比維持在1.6倍左右，出于行業較有水平，可充分覆蓋年內到期的債務。

此外，公司進一步降杠桿，凈借貸比率從中期的48.1%，進一步下降至40%以內，是近10年以來的最低值。剔除預收賬款的資產負債率也從20年中期的81%持續下降至69.4%，首次降至70%以下。充盈的現金流，也為碧桂園應對外界變化奠定了堅實的財力基礎。

進入2023年，市場復蘇企穩，碧桂園也在各個層面做足了準備。

比如，在財務管控上，為匹配市場復蘇的基調，碧桂園將全面預算納入了戰略高度，堅持現金流是前提，利潤是核心的方針，將經營目標利潤、現金流資源、費用等全部納入其中，形成系統的經營策略和計劃，并定期跟蹤經營數據，制定改善措施，資源鋪排緊緊圍繞保交付、保資產、保安全和保信用展開的。

再比如，近期碧桂園也開展了一系列的組織結構的優化措施，聚焦優秀人才，用優秀的區域總管區域公司，提拔了一批綜合經營管理能力較強的區域總裁，通過人員調整，最大化發揮優秀管理者能力的優勢的同時，兼顧屬地市場的深耕延續性，有效激活組織活力，提升長期的競爭力。

而接下來碧桂園還會有一些提質增效的動作。

布局確定性的市場

過去多年，憑借著在三四線城市的下沉和深耕，碧桂園走出了自己的一條差異化之路，直至成為行業龍頭。

但如今房地產形勢發生了新的變化，新的分化。所以碧桂園也采取了相應的對策。

自去年開始公司進行土儲結構調整，因為三、四線市場波動性比較大，穩定性是弱于一、二線城市，在未來一段時間會積極參與，比如像西安、上海、寧波等高確定性市場。“在確定性的市場上拿地，也是為了整體毛利率向上。”

碧桂園管理層表示，2022年，碧桂園進一步收縮投資力度，但是出手更為精準，高度聚焦低溢價率、高確定性城市，分別在佛山、張家口、蘭州等地新獲取9個項目，71%分布在一二線城市。

2023年公司已經重啟拿地，整體投資方向將圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、供需情況等核心變量進行優中選優，重質輕量，聚焦一二線核心城市。通過新增土儲布局的調整，碧桂園計劃用3-5年的時間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50%對50%，用優質的土地資源支撐公司未來的穩健發展。

莫斌指出，關于拿地的預算，全年依然保持著行穩致遠，以整個經營性安全為先的策略和方案，整個市場目前處在筑地復蘇的階段，上半年，一線強二線市場在逐漸的觸底復蘇，碧桂園會在市場曲線的右側進行土地的獲取。強調公司拿地的預算依然是相對保守，常年保持在40%以內，但今年不會規定公司投資量，而是更注重投資的質，這部分的預算根據實際的銷售和市場機會的呈現進行安排。

目前，碧桂園依然是全國布局最為廣泛且均衡的房地產企業。年報顯示，集團位于中國內地的權益可售資源約9555億元，另有潛在權益可售資源2528億，合計約1.2萬億，權益可售資源分布合理，75%位于長三角/珠三角/環渤海等五大都市圈，可支撐公司未來的發展需求。

此外，在一二線產品力的錘煉上，楊惠妍回歸到商業最基礎的邏輯上表示，大家一直覺得碧桂園三四線做得比較強，最近我們把產品力提高到要用三到五年打造的最重要的能力，首先打造的是一二線的產品，我們組織了非常強大的團隊，新的產品即將面世。

打造第二增長曲線

在主營業務與多元業務的關系上，碧桂園堅持一體兩翼的布局：房地產是主體，兩翼分別為輕資產發展的代管代建和科技建造，后者也將成為碧桂園未來增長的第二條曲線。其他新業務基本上趨于暫停或收尾狀態。

科技建造是碧桂園走有質量發展之路的重要一環。2022年6月，碧桂園將旗下建筑子公司和原博智林旗下的總包單位進行整合，成立了科技建筑集團。截至2023年1月，碧桂園已有33款建筑機器人投入商業化應用，服務覆蓋30個省份（直轄市、自治區）超600個項目，累計交付超1700臺，累計應用施工面積超千萬平方米。

除了有效助力開發業務的提質增效，科技智慧建造體系也為碧桂園的代管代建業務打開了新發展空間。據悉，碧桂園布局代管代建市場已經超過7年，累計承接項目超150個，累計在管面積近1300萬平方米。自2022年以來，該公司共計獲取5個新項目，預計貨值85億元。

統計數據顯示，托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。2022年，盡管土地交易整體規模在下降，但是國企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類公司拿地后開工率非常低，2022年開工率只有8%，這也為代建提供了很多的業務機會，這些未開工地塊未來大概率會到代建市場采購專業開發服務。

在碧桂園看來，以科技智慧建造體系為依托的代管代建業務，有望成為公司開拓輕資產業務的新增長點，與傳統開發業務形成互補之勢。