1月3日，元旦假期最后一天，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告，宣布終止收購第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)的事項，終止原因為賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易價格、交易安排方面達成的共識，最終導(dǎo)致正式協(xié)議無法完成簽署。翻譯過來就是，賣方反悔了。
同一天，第一服務(wù)也發(fā)布公告確認(rèn)了這宗交易的終止。但并未給出詳細(xì)原因。
其實這并非物業(yè)行業(yè)第一筆終止的收購事件。2021年10月20日，中國恒大、恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展3家港股上市公司同時發(fā)布公告，宣布合生創(chuàng)展200.4億港元收購恒大物業(yè)50.1%股權(quán)終止。且雙方各執(zhí)一詞，其中一方也說另一方“反悔了”。
心理價格戰(zhàn)
在與業(yè)內(nèi)人士的交流中，流露出一個普遍的觀點：在房地產(chǎn)波及下，物業(yè)市場的收并購有了更大的不確定性，并購方對標(biāo)的的選擇與審核更加嚴(yán)格，對風(fēng)險、收益以及戰(zhàn)略發(fā)展的權(quán)衡更加審慎，在此背景下，終止收購等變動事件將不再是孤例。
在此語境下，某物業(yè)公司高管猜測：物企間收購終止原因，可以從以下幾點考慮問題：
1、與錢有關(guān)。尤其是目前物業(yè)行業(yè)估值處于下行期，買方想要盡可能壓低價格，而賣方認(rèn)為物業(yè)畢竟屬于搶手資產(chǎn)希望賣個好價錢，雙方博弈下，價格很容易談崩。
2、與預(yù)期有關(guān)。大家對物業(yè)市場期望太高，總覺得它是個大蛋糕，但現(xiàn)在有很多政策層面上的調(diào)整，利潤空間更小，成本越來越高，項目時間久后，投入大產(chǎn)出低，收購行為就更加謹(jǐn)慎。
對于物企行業(yè)的估值變化，克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，早前資本市場對物企的追捧，曾大幅推高行業(yè)并購市場的價格，動輒出現(xiàn)12-15倍PE的并購案例。彼時，這些作為受讓方的上市物企還擁有30倍以上PE的估值。
時過境遷，隨著上市物企估值下調(diào)，已經(jīng)出現(xiàn)尷尬的倒掛現(xiàn)象。比如，今年藍光嘉寶被并購的PE倍數(shù)還不及他們曾經(jīng)付給其他物業(yè)公司的PE倍數(shù)。當(dāng)前數(shù)宗正在洽談之中的上市物企之間的并購，類似的情形并不少見。
因此，2022年物業(yè)并購市場依然會存在，這個行業(yè)持續(xù)要發(fā)展集中度會提升，并購是必然之路。但在并購價格方面，隨著上市物企估值的調(diào)整，出讓方物企的心理價格也需要調(diào)整。當(dāng)很多上市物企自身的PE都不足10倍之時，回歸正常生意邏輯，并購價格就只能在10倍或以下。
按照這個思路來進一步理解問題，即物企間的收并購可能不在于“內(nèi)因”物企，而在于“外因”房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)或者整個物業(yè)行業(yè)環(huán)境影響所致。
預(yù)測2022并購額
今年的并購市場熱度空前高漲，大宗并購案頻發(fā)。尤其在下半年，如碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)以及萬物云等為代表的頭部物企在收并購市場上表現(xiàn)活躍。并購市場熱度甚至超過了物業(yè)資本市場熱度，成為年度行業(yè)最熱的話題。
圖注：2021年物企收購數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源中指研究院。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，并購加速了行業(yè)整合，主要帶來了兩方面的影響：
一方面，整個市場的集中度顯著提升。中指研究院預(yù)計2021年百強企業(yè)市場份額過半，市場分化加劇。在經(jīng)歷此輪行業(yè)整合之后，2021年底全國物業(yè)管理面積總計將達274億平方米，TOP10企業(yè)以在管面積計的市場份額將由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百強企業(yè)則會由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現(xiàn)占比過半，行業(yè)馬太效應(yīng)突顯。
另一方面：并購為整個行業(yè)帶來諸多變數(shù)和不確定性。現(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)收購需審慎考慮兩大因素：第一，地產(chǎn)行業(yè)承壓，其對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合約面積增長的不確定性增大。企業(yè)在收并購時應(yīng)多加考慮現(xiàn)階段下被收購企業(yè)未來業(yè)績的可實現(xiàn)性，進而商定交易價格；第二，當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷寒冬，雖有邊際改善，但并未出現(xiàn)春暖花開的跡象。作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的物業(yè)公司，其運營情況也有可能出現(xiàn)某些不確定性，因此企業(yè)在收并購時應(yīng)在整體風(fēng)險可控下進行并購，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
由于房地產(chǎn)環(huán)境的新變化，2021年被業(yè)內(nèi)形容為物業(yè)收并購窗口期。2022年的物業(yè)會是一個什么樣的年份呢？克而瑞物管預(yù)測，2022年，物業(yè)行業(yè)的并購市場金額會縮水，2021年的地產(chǎn)變局之際，帶來一些開發(fā)商關(guān)聯(lián)優(yōu)質(zhì)物企的并購機會窗口，也確實促成了大金額的并購交易，這個窗口期隨著房地產(chǎn)市場的變化將在2022年會逐漸關(guān)閉。
謹(jǐn)防并購“內(nèi)卷”
2022年物業(yè)收并購額是否會收縮，目前還未知。但物業(yè)行業(yè)的并購熱度顯然還遠(yuǎn)未結(jié)束。多家籌備上市的物企向和訊房產(chǎn)透露過，上市后募集的資金主要用來收購差異化或特色化的物業(yè)，補足自己的短板。
尤其是2022年萬物云、龍湖物業(yè)等頭部物企將會完成上市，至此排名前十的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會成為上市企業(yè)。物業(yè)行業(yè)的規(guī)模訴求戰(zhàn)也會促使收購進一步加劇。
天朗物業(yè)總經(jīng)理楊江鴻認(rèn)為，在這種形勢下，可能會滋生“內(nèi)卷”問題。
比如，迅速擴大規(guī)模，管理卻跟不上，會影響到品牌聲譽。尤其是很多企業(yè)一味跟風(fēng)，看見別人收并購、做拓展，他們也做，其實從企業(yè)內(nèi)部來看，如果他們對自己家門前雪還未想清楚如何打掃，掃到什么程度，積雪是堆雪人還是亂推放等等，一旦盲目去擴張的時候，一定會出問題。不僅影響品牌，還增加了自己的內(nèi)耗，得不償失。
再比如，原來一線期望的流量未達到期望值，很多項目業(yè)主群體對互聯(lián)網(wǎng)使用率低，資本化運作未能實現(xiàn)。具體來說，一線品牌希望通過收并購提升他們的管理體量，實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化，但是部分收并購來的項目本身是有一定的問題，特別是一些老舊小區(qū)，居住群體以老年人為主，他們對互聯(lián)網(wǎng)的使用達不到原有的期望，或者說對一些新型的社區(qū)經(jīng)營不是很感冒，導(dǎo)致收并購來的項目未達到期望反而成了負(fù)擔(dān)。所以說，并購可能出現(xiàn)的問題還有很多，需要謹(jǐn)慎為之。
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