11月26日，萬科在深圳召開2021年第一次臨時股東大會。董事局主席郁亮攜眾高管出席。會議審議表決了包括萬物云分拆上市等9項議案。

針對股東的提問——當前整個房地產市場是比較混亂的，我們也尤其看到今年有很多房企陸續出現暴雷的情況，想請問郁總對當下的房地產行業是什么樣的態度。

郁亮回復表示，其實現在行業不能叫做混亂，而是叫混沌。看空和看多的觀點都有。我對當前行業的看法，還是16個字：尊重常識、回歸常態、陣痛之后，仍有機會。這16個字是我代表對行業的整體看法。

為什么把尊重常識放在第一位呢？針對剛才說到的混沌的情況，大家各有各的依據、各有各的看法，各有各的支持材料。常識告訴我們，天無絕人之路，總有路可以走。天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。常識告訴我們花無百日紅。怎么辦呢？你需要在這朵花還沒謝的時候種下一朵花。當然說起來容易，你去種別的花，或者說尋找第二增長曲線，要做到其實并不容易，因為還有水土不服的問題。但是這是必須要做的事。所以說尊重常識是告訴我們，天下沒有做完的生意，你需要做的事情是相信未來，并且為未來去播種、去下工夫。

回歸常態，很多人以為回歸常態是回歸過去，有很多僥幸的心態。我覺得回歸常態，這個“態”不是過去，而是正常態。一路高歌猛進不是正常態，它是某個發展階段，過了這個階段之后就不可能高歌猛進下去了。比如說我們國家過去是高速發展階段，現在進入高質量發展階段。從高速到高質量，都有高字，但是不一樣。行業在黃金時期要擴表，現在毫無疑問要縮表。縮表一定是痛苦的，就像減肥一樣。

回到正常態，有春夏秋冬，這種季節的輪換，可能帶來的就是陣痛。當我們再回到春天的時候，下一個春天跟上一個春天是不一樣的，所需要的能力是不同的，做的事情也是不同的。有一個最大的改變，行業的民生屬性、民生特點、民生特征會發揮得很充分。民生業務不只是由價格、供需關系決定，它還得考慮老百姓(603883,股吧)、政府的需求和想法。比如說一個城市要有未來，一定要吸引年輕人加入，留下來才有未來。而一個城市要把年輕人留下來的時候，要解決住的問題。如果他買不起房怎么辦呢？剛開始來的時候不可能一下就買房，要租得起房子給他，這就是民生要求。民生屬性相當于是給我們的行業發展過程中給了一個方向，所以這一點上我們的轉變還是蠻大的。比如大家注意到剛才物業說到的，物業賺點錢是很不容易的事情，盡管萬科物業做到那么大規模了，占我們集團的利潤也才只有2%左右，每平方米平均是3塊錢左右的物業管理費，這是屬于民生業務的特點，賺小錢、賺慢錢。當你習慣賺大錢之后轉到賺小錢是特別困難的事情，所以必有陣痛，還夾雜著縮表，我相信這個過程是非常痛的事情。

為什么還說這個行業仍然有機會，我們并不悲觀。那是因為中國這么大的市場，我們整個發展不均衡、不充分的。比如說相比購房需求，租賃需求沒被充分的滿足。萬科參與了深圳很多城中村的改造，一棟棟的城中村的房子交給萬科做長租公寓，我們改變了城中村里面租戶的結構，給城中村帶來了變化，也有越來越多的企業跟我們簽了總對總的合作協議，這說明深圳有相當多的企業在吸引優秀年輕人加入到這個企業來，在剛來的時候，他們的租賃需求沒被很好的滿足。而我們所提供的泊寓能夠滿足他們的需求，所以這份需求是在的。

很多人會說，這些需求抵銷不了住宅開發帶來的利潤。但是我想市場是很公平的。舉個例子，現在的出生人口決定了未來總人口下降是一個大概率事件，是不是住房需求都被滿足了呢？不一定。因為現在城市的變遷還在進行中，城市圈、城市帶還在擴展。不說新增需求，就說存量需求，中國這么多房子，每40年左右這房子可能需要更新一次。光這個需求，每年有2.5%的房子需要拿出來做更新。中國總計房子有400萬億左右，2.5%就是8萬億左右。所以說我們有的時候仔細分析這么大的市場，還能有很多的空間。

但是即使是做開發業務，賺錢也不能賺大錢了，因為有限價，所以你的利潤水平一定是被約束的。在這個情況下，我們還有哪些機會可以挖掘？未來即使是更新改造都有機會，但是它也受到民生業務的限制，我們只能拓展更多的賽道。今天我們做的這些賽道基本上還算比較成形了。萬物云的分拆是我們開始的第一單，其他幾個業務希望未來也能陸續上市。比如說我們的出租公寓，這個業務迎合了今天非常大的需求，現在的發展速度也很快，再經過幾年耕耘，相信也能達到上市的條件。再比如說我們的物流，在這些賽道都是非常優秀的。包括物業這一塊，我們的產品樹還是有很多東西的，未來也會誕生上市企業出來。

我們只能通過積少成多，把眾多的圍繞著城市發展、老百姓生活的方方面面，跟不動產建設的相關領域組合在一起，共同創造出價值，而不能簡單從單一業務來衡量萬科成功還是不成功。我想在這方面還有很多的機會可以展示出來。

今天地產企業的標桿是中國制造業，我們如何從粗放走向精細，要跟中國制造業學習。比如家電行業的發展有這么幾條值得我們借鑒。

第一，任何時候把客戶照顧好，好產品、好服務一定是關鍵。哪怕行業被限價，也要提供好產品、好服務。

第二是精打細算。最近網上流傳了一份我們的節衣縮食的倡議書，這個倡議書是萬科總部年輕員工自發做的事情，不是管理層要求的。我那天參加他們的討論，他們給我舉了一個例子，也讓我很警醒，他們說，你知道一張黑白打印紙0.14元，彩色打印0.96元，說建議我以后就不要看彩色打印的文件，就看黑白的就可以了。我們跟制造業精細化運營相比，還可以學到很多東西。

第三是科技運用。如果沒有科技應用，我們很難做得很好，很難管理更大的規模。今天你要做更多的事情，才能賺點小錢，不靠科技就沒法做更多事情。

剛才朱保全的介紹里面，我們物業系統有1000多名科技人員。最近這個禮拜，我們跟大灣區數字研究院做了一個聯合實驗室，在AI審圖方面建立聯合實驗室，借助大灣區數字研究院，幫我們提升AI審圖能力。如果沒有科技能力的支持是做不到的。

如果我們傳統房地產開發企業能夠學到這些本領，我覺得我們未來的發展機會仍然是存在的。尊重常識、回歸常態，陣痛之后，仍有機會。