前不久，青島、天津、深圳等多個(gè)重點(diǎn)城市叫?；蜓悠诘诙泄┑?。

多家研究機(jī)構(gòu)表示，叫停主要是首批供地政策效果不及預(yù)期，土地供給機(jī)制需要進(jìn)行調(diào)整。

這幾天，多個(gè)城市的“2.0版土拍規(guī)則”已經(jīng)出爐。

8月24日起，接連三日，成都、南京、杭州、廣州四個(gè)城市都發(fā)布了二次集中供地規(guī)則。8月29日，深圳今年第二批集中供地重新掛牌，土拍規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整。

土地競(jìng)價(jià)規(guī)則調(diào)整后對(duì)樓市有何影響?另一方面，在更多城市加入土拍規(guī)則調(diào)整的隊(duì)伍下，長(zhǎng)沙下一批集中供地將走向何方?

土拍重要調(diào)整方向：嚴(yán)審查、限溢價(jià)、競(jìng)品質(zhì)

終于，土地競(jìng)拍新規(guī)在部分城市落地。先是8月24日，成都率先確定土拍新規(guī)：第二批集中供地出讓方式上全面取消“競(jìng)配建”，所有地塊均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣措施;且絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過10%。

8月25日，南京發(fā)布二次集中供地規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”全新出讓模式;最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%;房企拿地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市等監(jiān)管規(guī)范。

8月26日，杭州將土拍規(guī)則調(diào)整為，一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%。

當(dāng)天，廣州也發(fā)布二次土拍公告，其土地競(jìng)價(jià)規(guī)則在加大住宅用地供應(yīng)量、限地價(jià)、競(jìng)自持等基礎(chǔ)上，又增加了限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象、防馬甲(規(guī)定一宗地只允許開發(fā)商用一個(gè)企業(yè)報(bào)名參加競(jìng)拍)、一次性書面報(bào)價(jià)等出讓方式，并將地塊成交溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，嚴(yán)限高價(jià)地。

8月29日，深圳第二批集中供地重新掛牌。土拍規(guī)則調(diào)整后，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，同時(shí)，新房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%至9.2%不等。

從上述調(diào)整后的土地競(jìng)價(jià)規(guī)則來看，嚴(yán)審查、限溢價(jià)、競(jìng)品質(zhì)是土拍重要的調(diào)整方向。

控制溢價(jià)率等于控制了土地成本

限溢價(jià)，是這次土拍規(guī)則最為令人矚目的變化。

中信證券曾發(fā)布分析文章稱，“第一次集中供地中，部分城市土地成交溢價(jià)率偏高，在競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的背景下，對(duì)地方土地供給機(jī)制的調(diào)整是大勢(shì)所趨”。

從目前幾座城市發(fā)布的第二輪集中供地計(jì)劃，土地溢價(jià)有了明顯的下調(diào)，且設(shè)定土地溢價(jià)上限。

對(duì)于拿地房企來說，控制溢價(jià)率等于控制了土地成本，從而保障了房企一定的利潤(rùn)空間。

“房地聯(lián)動(dòng)”層面，土地價(jià)格也會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，因此，穩(wěn)地價(jià)也是從源頭上管控房?jī)r(jià)。

除了限溢價(jià)之外，提高住房品質(zhì)也是第二輪集中供地的熱點(diǎn)詞。從成都、南京、杭州等城市的新土拍規(guī)則，不難看出嚴(yán)控商品房品質(zhì)的趨勢(shì)。

例如，杭州推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊;南京土拍階段直接“定品質(zhì)”，從公共空間、建筑設(shè)計(jì)、停車設(shè)施等三個(gè)方面明確住宅提質(zhì)新要求。

此外，嚴(yán)審查也是本次集中供地的一個(gè)重要特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在加強(qiáng)購(gòu)地主體資格和資金來源審查。

目前，天津、濟(jì)南、青島、沈陽、福州、蘇州等城市提高了對(duì)房企的資金要求，包括但不限于：加強(qiáng)購(gòu)地資金來源審查、房企競(jìng)買地塊所繳納的資金必須為合規(guī)自有資金等，并對(duì)違規(guī)房企設(shè)定了一定的懲罰機(jī)制，如扣除保證金、幾年內(nèi)不得在本市競(jìng)買土地等。

又比如禁止房企馬甲圍標(biāo)拍地，廣州就嚴(yán)格限制單宗地的競(jìng)買馬甲，一個(gè)開發(fā)商只允許報(bào)名一塊地;杭州也要求同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(或聯(lián)合競(jìng)買)同一地塊，除“競(jìng)品質(zhì)”地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買。

這一目的是維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展和合理競(jìng)爭(zhēng)，以避免寡頭壟斷(指一個(gè)市場(chǎng)中每個(gè)公司的產(chǎn)品無獨(dú)特性，并且競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量有限)。

禁止馬甲圍標(biāo)并設(shè)置違規(guī)懲罰機(jī)制

在目前土拍規(guī)則優(yōu)化的背景之下，長(zhǎng)沙第二批集中供地將走向何方?

根據(jù)湖南世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，首批集中供地，長(zhǎng)沙整體溢價(jià)率控制較好，七成地塊溢價(jià)率<10%。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)，長(zhǎng)沙二次土拍將加強(qiáng)審核、提升品質(zhì)。

一大預(yù)判是，對(duì)參拍企業(yè)審查趨嚴(yán)，禁止馬甲圍標(biāo)并設(shè)置違規(guī)懲罰機(jī)制。

事實(shí)上，首次集中供地中，長(zhǎng)沙已有多宗土地在出讓條件中，對(duì)資金來源審查與資質(zhì)作出了相關(guān)要求，但并未要求有開發(fā)商資質(zhì)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙會(huì)跟進(jìn)資質(zhì)要求。

另外，無錫、蘇州、東莞等城市發(fā)布馬甲圍標(biāo)的懲罰機(jī)制，懲罰標(biāo)準(zhǔn)1年至3年不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)沙預(yù)計(jì)也會(huì)跟進(jìn)懲罰機(jī)制。

另一大預(yù)判是，將給房企一定的空間，提升品質(zhì)。

湖南世聯(lián)行預(yù)計(jì)，長(zhǎng)沙的土地出讓方式會(huì)迎來適當(dāng)調(diào)整。土拍將限定土地溢價(jià)上限為15%，給房企一定的利潤(rùn)空間，熔斷時(shí)通過競(jìng)品質(zhì)來確定競(jìng)得人，從而使品質(zhì)得到提升。(記者羅雅琪)