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負(fù)債金額下降185.97億元，表外權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元，在手現(xiàn)金余額314.63億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流也持續(xù)為正……2022年新城控股(601155)年報剛出爐，投資者就從這份財報上，可以見到新城控股董事長王曉松在多次業(yè)績會上展望的那頭“可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路”的駱駝。
2022年的新城控股，無疑就是那只駱駝。在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外環(huán)境惡化的背景下，在毅力、耐力、韌勁方面表現(xiàn)搶眼。尤其是堅持可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步增強了公司發(fā)展的后勁，有能力把握全新市場環(huán)境下的發(fā)展新契機。
經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年凈流入
2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報告期末，總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。
截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。
與此同時，負(fù)債規(guī)模持續(xù)優(yōu)化，融資余額為712.70億元，同比減少185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)減少30.82億元。
良好的財務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一方面是因為住宅開發(fā)，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2022年實現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
另一方面，則是得益于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的戰(zhàn)略優(yōu)勢的進(jìn)一步奠定。2022年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%。吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。商業(yè)運營收入的穩(wěn)定增長，助力新城控股有能力恪守穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，確保現(xiàn)金流的絕對安全。
商業(yè)的持續(xù)發(fā)力，讓新城不僅有力地確保了現(xiàn)金流持續(xù)凈流入的目標(biāo)，減輕了財務(wù)壓力，降低了財務(wù)風(fēng)險。更重要的是，也讓公司有能力在行業(yè)平均毛利率走低的大背景下，依舊保持相對較高的毛利率。
此外，自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。
首批示范民營房企：融資渠道貨進(jìn)一步拓寬
受益于良好的財務(wù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，監(jiān)管機構(gòu)和資本市場也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融資渠道。
5月，新城控股被列為首批示范類民營地產(chǎn)商，并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。
6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。受益于多元融資工具的拓展，公司的平均融資成本較2021年同期下降了0.05%。
3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首次將REITs項目申報涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
擁有198座已開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場的新城控股有機會憑借著良好的租金收入，參與上述消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的試點。
除了債權(quán)類的融資外，新城控股也有機會通過權(quán)益融資，進(jìn)一步擴(kuò)大股本，夯實企業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質(zhì)量。
耐力訓(xùn)練：增強后勁
盡管，新城控股已經(jīng)顯示出了應(yīng)對外部惡劣環(huán)境的較強能力，但卻并沒有放松對自己的耐力訓(xùn)練，還在進(jìn)一步補足。
2022年，在全年高品質(zhì)地完成了13.1萬套物業(yè)交付的同時，新城控股（601155.SH）品牌IP活動“幸福體驗工程”持續(xù)出新，“幸福體驗工程”整合新城旗下優(yōu)質(zhì)的體驗場景，真實呈現(xiàn)其所營造的生活空間、社區(qū)交往、社區(qū)創(chuàng)造與綜合服務(wù)，涵蓋住宅篇、商業(yè)篇、社區(qū)篇和多元業(yè)務(wù)篇。
在南京落地的“幸福體驗工程”商業(yè)篇和康養(yǎng)篇，依托新城旗下康養(yǎng)品牌“新城·心頤”，通過15大體驗場景直觀呈現(xiàn)以產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和資源整合所構(gòu)建的新城康養(yǎng)業(yè)務(wù)模式，彰顯出新城積極助力國家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的信心和決心。
在山東煙臺，一個集購物中心、主題商街、配套住宅為一體的項目，煥新三站老區(qū)的商業(yè)格局，為芝罘老城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級助力,新城控股也將以此為起點，不斷提升產(chǎn)品建造和服務(wù)管理水平，鑄造其“幸福山東”的品牌形象。
另外，對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，新城商業(yè)正在謀劃2023年啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級。通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，將致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關(guān)系。
在降碳減排方面，新城不僅僅將“綠色”理念貫穿推進(jìn)綠色設(shè)計、綠色開發(fā)、綠色采購、綠色建造、綠色管理，創(chuàng)建了綠色建材供應(yīng)商占比達(dá) 51%健康供應(yīng)鏈生態(tài)環(huán)境，還攜手中國建筑(601668)科學(xué)研究院，建立了碳排放核算方法學(xué)，完成集團(tuán) 2021 年及 2022 年全口徑碳盤查工作。
成立綠色商場創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組，明確分工、責(zé)任到人，并與約 2.5 萬個商戶簽訂《商戶綠色租賃協(xié)議》，簽訂率達(dá) 100%，推動綠色運維，引導(dǎo)綠色消費。截至 2022 年底，在建及新建商業(yè)項目及住宅項目綠建覆蓋率達(dá) 100%。
2023年《政府工作報告》提出，完善支持綠色發(fā)展的政策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)資源節(jié)約集約利用，推動重點領(lǐng)域節(jié)能降碳，持續(xù)打好藍(lán)天、碧水、凈土保衛(wèi)戰(zhàn)。從城鄉(xiāng)綠色發(fā)展目標(biāo)，到金融機構(gòu)發(fā)行的各類綠色債，從政策到商業(yè)環(huán)境，都在傾向于有能力、有決心100%發(fā)展綠色項目的企業(yè)。某種意義上，這將會是新城的全新機遇。
尤其是剛剛過去的第一季度，主要城市已經(jīng)逐漸出現(xiàn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的景象。對新城控股來說，2023年可能會是迎來重要機遇的一年，而經(jīng)歷了更強耐力訓(xùn)練后的新城，將有能力抓住機會，實現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展。
