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2022年，商務、辦公、文娛等商業活動出現階段性停滯，商業地產乃至商業仍面臨較大的壓力和挑戰。

帶著對行業的持續探索，11月2日，2022觀點商業年會以“回歸、進化與創新”為主題，于上海拉開帷幕。

會議上，IWG集團中國區總裁胡懋發表了《靈活辦公，存量時代辦公樓的標配》的演講。

面對辦公樓宇供給端的現狀和挑戰，胡懋介紹道，通過JLL今年上半年對全國辦公樓宇的調查報告顯示，全國20個重點城市里，全國空置率不到20%的城市只有3個，北京、上海和廣州，大部分城市是處于一種空置率非常高漲的情形。超過30%空置率的城市達到9個之多，尤其是在一些二線城市，比如青島、天津、鄭州，空置率已經高達40%以上，甚至達到接近50%。在空置率高漲的情形下，租金呈下降的趨勢。因為大多數樓宇業主選擇以價換量，而在未來出租率繼續惡化的情況下，還會看到更多業主通過降價方式，希望提高資產的運營水平和回報。

胡懋認為，辦公樓宇市場的需求端已經發生諸多變化。JLL今年上半年發布的全球不動產十大趨勢報告中指出，企業客戶對辦公樓宇需求產生了很多的變化，其中對于混合辦公、靈活辦公的模式，大家都表現出非常大的興趣。以及對辦公樓宇的可持續性發展的要求，也提出了更高的要求。在雙碳綠色環保的方面，更多企業希望減少通勤交通帶來的碳排放量，同時也希望辦公樓宇空間更節省化，以及避免裝修、拆舊產生的各種碳排放。

此外，辦公場所不再局限于固定的地點，是根據員工、市場、客戶的需求，希望能夠在不同的點位和地方進行布點。全球范圍內很多企業都漸漸開始采取中樞輻射型的辦公布局，這也就是說，在公司，在CBD會成立一個總部的辦公區域空間，然后希望在城市的副CBD，或者城市的邊緣地區，或者二三線城市成立更多的分布辦公空間。這樣能夠更好的匹配人才，匹配市場資源的分配，也可以更接近客戶。預計在未來的幾年當中，采取這種靈活布局，從集中的辦公模式漸漸擴展到分散式的辦公布局，在未來幾年當中會有三分之二的企業采用。

未來公司在辦公布局方面會產生非常大的變化，這種混合式辦公也許會成為常態。哈佛大學商學院教授預測，未來的辦公形態從現在的2+5變成3+2+2，就是一周兩天的休息時間會保留，辦公的模式和地點，會從原來5天在公司總部集中辦公轉化為3天在總部，2天在遠程或者靈活辦公的場所進行辦公。

在未來的10到15年當中，商業地產當中將會有30%的空間采取靈活辦公空間的應用。未來靈活辦公市場會帶來的價值和年度產值高達250億美金，由于靈活辦公的采用，同時也會為靈活辦公周邊所帶來的價值達到10萬億美元之多。