2021年，地產(chǎn)行業(yè)迎來深度變革，房地產(chǎn)企業(yè)出清之路道阻且長(zhǎng)，諸多房企都經(jīng)歷了“生存危機(jī)”。現(xiàn)如今，擺在房企面前有著兩大生存問題：一是銷售下滑、回款承壓的短期生存之急；另一個(gè)則是如何思變與創(chuàng)新，優(yōu)化發(fā)展模式，做市場(chǎng)中的“長(zhǎng)期生存者”。

但在榮盛發(fā)展的2021年年報(bào)中我們卻驚喜發(fā)現(xiàn)，企業(yè)積極應(yīng)對(duì)行業(yè)下行壓力，在調(diào)整中獲得成長(zhǎng)，對(duì)這兩個(gè)問題做出了很好的回答。

超額完成銷售目標(biāo) 新增土儲(chǔ)超6成來自長(zhǎng)三角城市群

受到2021年下半年行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)頻出，疊加市場(chǎng)降溫的影響，多數(shù)企業(yè)銷售承壓。但榮盛發(fā)展適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，加強(qiáng)銷售力度，加大回款力度。

據(jù)悉，報(bào)告期內(nèi)，榮盛發(fā)展先后開展“百盤爭(zhēng)霸”、“顆粒歸倉”、“國慶專項(xiàng)行動(dòng)”、“四季度業(yè)績(jī)保衛(wèi)戰(zhàn)”等專項(xiàng)營銷活動(dòng)，全力以赴去庫存。

同時(shí)，結(jié)合疫情實(shí)際，推行“家在榮盛”和“榮易通”兩大營銷平臺(tái)。一方面，持續(xù)深耕，保持重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)龍頭地位，在滄州、蚌埠、廊坊市區(qū)、三河、文安、忻州、張家界、漢中、鄒平等地區(qū)，市場(chǎng)份額保持第一；另一方面，長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)發(fā)力，成為該公司主要的銷售區(qū)域。

2021年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1345.6億元，同比增長(zhǎng)5.9%。合約銷售面積1204.2萬平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。

據(jù)此估算，距榮盛發(fā)展制定的全年銷售目標(biāo)1300億元，2021年企業(yè)完成年度簽約計(jì)劃的103.51%，超額完成銷售目標(biāo)。

此外，榮盛發(fā)展銳利地抓住市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，按照“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局策略，圍繞“深耕”和“新拓”，報(bào)告期內(nèi)，榮盛發(fā)展在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲(chǔ)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占企業(yè)新增土儲(chǔ)金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來新高。

塑造多元化融資渠道，牢筑穩(wěn)健償債能力的安全堡壘

2021年，榮盛發(fā)展三道紅線相關(guān)指標(biāo)表現(xiàn)欠佳，但是企業(yè)仍具備較強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)，潛在償債能力較強(qiáng)。

據(jù)年報(bào)，作為資金密集型企業(yè)，榮盛發(fā)展不斷提高自身的融資能力并積極創(chuàng)新使用各種金融工具，積淀多年的融資經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)非公開發(fā)行股票2次，公開發(fā)行公司債券2期，非公開發(fā)行公司債券8期，中期票據(jù)6期，定向債務(wù)融資工具5期，短期融資券3期，資產(chǎn)支持票據(jù)1期，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃7期，美元債6期。

值得注意的是，今年1月，榮盛發(fā)展兩筆到期美元債的交換要約方案已獲得合資格持有人支持，替換為兩只新債券。截至3月17日，榮盛發(fā)展完成全部美元債的展期交割工作。

企業(yè)資信情況良好，與多家大型金融機(jī)構(gòu)建立了誠信、互利的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，獲得銀行授信額度 943.16 億元，境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)公司主體信用評(píng)級(jí)至AAA。

難能可貴的是，在銷售額回流較慢，融資回暖尚需時(shí)間傳遞，房企現(xiàn)金流普遍仍較為緊張，但榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)5年為正，解決了“現(xiàn)金流之困”。

截至2021年末，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~169.15億元，比去年期末的13.67億元大增1137.7%。

榮盛發(fā)展在年報(bào)中也表示，2022年公司各項(xiàng)工作均圍繞現(xiàn)金流來展開，以“闖”為基本工作態(tài)度，降成本、減開支、重融資，保交房、保質(zhì)量、保回款，擠水分、挖潛力、求突破，狠抓內(nèi)部管理、激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力，保持公司繼續(xù)健康發(fā)展、平穩(wěn)運(yùn)行。

此外，榮盛發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2021年底，榮盛發(fā)展有息負(fù)債554.91 億元，與去年730.99億元相比，大幅下降。2021年底公司貨幣資金為196.99億元，所有者權(quán)益為454.18億元。

多元化融資模式、通暢高效的融資渠道、企業(yè)在資本市場(chǎng)間的良好資信情況以及保持充裕的現(xiàn)金流，均為榮盛發(fā)展牢筑穩(wěn)健償債能力的安全堡壘。

主業(yè)與多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，業(yè)務(wù)格局層次分明

對(duì)于行業(yè)和企業(yè)來說，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、企業(yè)開發(fā)模式等都已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。作為堅(jiān)持“質(zhì)量、規(guī)模、速度協(xié)調(diào)發(fā)展”的榮盛發(fā)展，在這場(chǎng)行業(yè)巨變之下，更早的看清這場(chǎng)行業(yè)巨變之下帶來的顛覆性機(jī)會(huì)，提早優(yōu)化業(yè)務(wù)格局，構(gòu)建多元化協(xié)同的長(zhǎng)期發(fā)展模式。

榮盛發(fā)展已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，以實(shí)業(yè)、設(shè)計(jì)、酒店、商管、互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)專業(yè)公司為輔助支撐的業(yè)務(wù)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了主業(yè)與多元業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入和利潤的持續(xù)增長(zhǎng)。整體來看，2021年企業(yè)多元化營收實(shí)現(xiàn)71.8億元，占比15.2%，較2020年上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。

從具體板塊來看，其中康旅品牌實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)。榮盛發(fā)展堅(jiān)定走“有方向拓展、有理念開發(fā)、有標(biāo)準(zhǔn)投資、有溫度服務(wù)、有情懷運(yùn)營”的發(fā)展道路，以“旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生”等產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，經(jīng)過五年多發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了高起點(diǎn)、大規(guī)模快速進(jìn)入和布局，迅速進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)。

目前，榮盛發(fā)展已經(jīng)在河北省秦皇島市、承德市興隆縣、御道口、保定市野三坡、張家口市塞北管理區(qū)、河南省云臺(tái)山、安徽省黃山、九華山、滁州市、六安市金寨縣、湖北省神農(nóng)架、云南省麗江市、海南省陵水縣等國內(nèi)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)布局。

此外，2021年榮盛發(fā)展在產(chǎn)業(yè)新城板塊更加注重謀求優(yōu)質(zhì)發(fā)展。堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展思路，開啟六五規(guī)劃新征程，樹立“深耕、外拓、創(chuàng)新、合作”新發(fā)展理念，推動(dòng)精細(xì)化、穩(wěn)健化、多元化發(fā)展。

園區(qū)圍繞特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)前瞻性布局，產(chǎn)業(yè)聚集度、融合度、協(xié)同度顯著提升，招商吸引力不斷提升，一些科技含量高，有帶動(dòng)作用的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相繼落地，如固安園區(qū)的北京化工大學(xué)低碳技術(shù)及人工智能產(chǎn)學(xué)研基地項(xiàng)目、運(yùn)載火箭精密零部件研發(fā)及生產(chǎn)項(xiàng)目等。

此外，榮盛發(fā)展在年報(bào)中也表示，未來將繼續(xù)以“六五規(guī)劃”為綱，堅(jiān)持“提質(zhì)、進(jìn)位”的總體發(fā)展目標(biāo)，堅(jiān)持“提質(zhì)、降本、減費(fèi)、增效”的競(jìng)爭(zhēng)策略，集全集團(tuán)之力做好主業(yè)，三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)繼續(xù)圍繞主業(yè)、延伸主業(yè)、做強(qiáng)本業(yè)，做好自身現(xiàn)金流，謀劃好自身發(fā)展。