近期，山東菏澤、江西贛州、重慶、廣東惠州和佛山等一大批城市宣布了降低買房首付，最低能低到兩成。

90度地產整理

這一系列舉措釋放了什么信號？當地樓市表現如何？

經過一圈走訪調查后，90度地產發現，政策目的無一不是為了降低購房門檻，無論政策力度如何，各地樓市都面臨著樓市低迷，庫存高企，供大于需的狀況。

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失去活力的霧都樓市

重慶九龍坡一樓盤里，三五個置業顧問各自散坐，獨守著空蕩蕩的售房部。

小周在看房小程序里積極回復著一個咨詢的顧客，爭取能有實地帶看的機會。但最后顧客還是沒有了消息……算上這一個黃了的，他已經連續兩周沒有實地帶看了。

但小周表示，感受到重慶樓市滑入低迷，也不僅是從受春節假期影響的2月才開始的。

2021年的重慶樓市，在經歷了上半年土拍市場的瘋狂、下半年樓市調控以及地產暴雷高壓，自去年6月開始就維持著頹勢行情。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，重慶新房成交量在2021年11月份降至年內新低，成交套數同比下降59.3%，環比下降12.3%。

而重慶樓市降溫也一直延續到了虎年1月。從克爾瑞機構最新公布的數據來看，1月重慶樓市新房成交量再度減少，單月成交量不足100萬方，創23個月以來新低，成為近四年“最冷1月”。商品房供應量僅50.64萬方，環比“腰斬”，同樣創23個月以來新低。

90度地產與重慶的地產經濟人和購房者溝通后，總結出他們認為目前重慶樓市低迷的一些原因：

1、新房加推減少，二手房庫存量高企。據90度了解，2022年開年的重慶樓市，新房加推減少，加之受年初項目工期進度的影響，市場供應持續大幅度下滑。根據最近兩周數據顯示，重慶主城商品住宅市場已連續2周0新開，僅1個項目順銷加推。但在二手房存量方面，截至2月11日，重慶二手房掛牌量突破17萬套，存量再攀高峰。

2、改善置業仍是2022年重慶樓市的主流。小周表示，重慶樓市目前的情況是，普通消費者的投資欲望已經降至最低點，手頭有余錢的消費者對資產的追求也已經從追求數量變為追求質量，行為變得更為謹慎。

3、城市核心優質房源的有限與降低。與購房者需求“相去甚遠”的是：重慶最近真正優質的樓盤供應量并不多。此外，在重慶無論是主城還是區縣，爛尾樓、停工、半停工狀態的樓盤數量還在緩慢上升。

4、購房者也依然保持較高的觀望情緒。小周介紹到，在2021年底重慶打出超強優惠以后，購房者就被消耗得差不多了，在加之許多開發商收回了年底的各種折扣，算是讓重慶樓市的成交量下跌的直接原因。

在最低沉的時候，往往也是人們期待“好消息”最瘋狂的時候。

于是，在春節前后，有中介稱重慶地區有銀行已經執行首套房貸首付20%的政策，房貸結清的話則首付30%，二套則首付40%。

小周也向90度介紹到：“其實目前重慶有許多新樓盤是可以首付貸2成，但也得看自身的實際情況，比如是否名下無房無貸。但據顧客反映，還是比較容易申請。對購房者的要求放寬了，有重慶戶籍或者無重慶戶籍但社保繳納在1年以上的，都可以申請到。”

細看重慶政策，它并沒有降低二套房的首付比例，其目的也不言而喻：是讓剛需者能更早買得起房。

02

菏澤再次“破防”背后的失重樓市

最近，憑借一則“降低首付比例”的新聞，菏澤這座山東城市活躍在人們視線中。這是近期以來，首個明確對商業貸款首付比例進行下調的城市。

這并不是菏澤樓市第一次“頂不住”。2018年12月，菏澤曾取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定，被認為是全國第一個取消“限售”的城市。

但這些放松對當地樓市的促進作用非常有限。當地人田梅是菏澤房價“過山車”的一名資深“乘客”，親眼目睹了房價從兩三千一直向上沖到九千，然后掉頭向下的過程。“2015-2018年的時候房價真的漲的很猛，那時候每家的房子總價都會翻番甚至翻好幾番，好多人著急買房換房，當時好房子要找關系才能買的到，現在回過頭來看，恍若隔世。這兩年買房子開發商都是各種手段降價，比如取消精裝、特價房之類的，但房價一直不溫不火，我們家的房子已經回落到2016年的價格水平了。”

菏澤房價低迷的原因是什么？首先是棚改結束了，2016-2018年，菏澤全市棚改量約37.2萬戶，連續3年位于全國棚改數量首位，但“棚改一時爽”，留下的大量待開發土地以及開發出的海量新房供應，造成菏澤新房市場長期處于“供大于求”的狀態。如今整體市場行情下行的情況下，菏澤的購買力更加取法支撐市場。

但無論如何，本輪政策對剛需群體的利好是很明顯的，特別是對于踮起腳尖才能夠得著首付的群里來說。當地中介表示，現在菏澤一套100平米的房子，首付才十幾萬，對于剛需來說非常有吸引力。而且這邊買房基本是婚房和改善，購房需求比較穩定，下面縣城來菏澤買房的很多，現在菏澤首付降低之后，比縣里房子也貴不了多少，很多人就干脆來市里了。以前三成首付十幾萬買不到什么好盤，現在兩成首付，十幾萬能挑到好一點的地段了。

03

南寧：降首付并不是新故事

南寧當地中介小吳稱，公積金貸款二套房首付比例降至30%對于很多改善型需求還是很友好的，但整體來看，這次的政策的受眾其實并不多，效果如何要看三月份正式實施之后，目前沒感受到樓市的變化。

小吳介紹，實際上，“降首付”對于南寧購房者來說并不陌生，近一年，房企為了降低購房者的門檻，能用的促銷措施都用上了，比如開發商墊付部分的首付款，購房者可以先支付部分首付，然后雙方約定在未來的一段時間內，購房者付清其余首付款。2月份，在南寧低至2/3萬的低首付樓盤就有十幾個盤，比如大都悅景灣、大唐盛世旭輝府、美林灣等，上車門檻非常低。新房樓盤如果不降價的話，很難有成交量。

但樓市下行周期內，開發商用盡了渾身解數也很難有明顯起色。數據顯示，在2021年里面，南寧一共才只賣出去了住宅新房613萬平方米，和2020年的成交量942萬平方米相比，減少了34.9%，導致南寧新房庫存量創下歷史新高。由于整個南寧供應量太大，房子其實并不好賣。

對于目前的南寧樓市，小吳認為，首先南寧本地人不缺房子，再者說南寧在廣西的虹吸能力并不強，產業發展相對于省內的桂林、柳州來說，還是比較慢的，這也導致了南寧的產業并不發達，甚至不如柳州。產業不發達，對年輕人的吸引力就變得更弱了。而且現在南寧大部分人工資很低，比如中介工資只有3000元一個月，有的公司甚至把工資都壓到了2000元一個月，想想南寧房價都上萬了，工資2、3千一個月的話，年輕人拿什么買房。

“沒有產業支撐的房價，維持不了多久，促銷政策再多，也難有成交量。”小吳評價道。

04

佛山：非限購區域適度放松限購區域仍然“倔強”

小陶是資深的廣佛“候鳥”，在廣州上班，在佛山生活。去年小陶喜得二胎，為給小孩創造更好的居住條件，一直打算在佛山為家人換一套大房子。

最近市場傳出消息，佛山非限購區域部分樓盤首付降低為2成，小陶顯然明白自己不太符合條件，但仍在期待這一政策能有繼續擴大松綁的“痕跡”。

但明顯，小陶打錯了算盤。佛山當地一鏈家中介向90度表示：“佛山限購區的貸款依舊卡得很嚴格，只有非限購地區開始松動，應該是為了讓非限購地區的市場活躍起來。”

“限購區域對首付審核比較嚴格，優質工作單位優先，部分銀行需滿一年社保，有銀行需要綁定理財產品”，他介紹到。

而為何佛山會選擇僅在非限購區域適度放松首付貸的政策，浸淫佛山樓市數十年的小陶向90度地產介紹了佛山樓市的歷史背景。

2015年佛山全面取消限購，是佛山房價再攀高峰的時刻。樓市過熱之下，政策調控轉向，2017-2019年佛山開始實行局部限購，對南海和順德的臨廣熱點板塊、禪城全區，重啟限購，并對高價樓盤限制網簽，限購區與非限購區樓市開始出現分化。

2019年底，佛山發布人才購房新政，購房者調整心態，剛需和改善型購房者都會盡量選擇購買佛山限購區域的住宅，保值、升值潛力更大；如果經濟條件有限，也會盡量購買靠近限購區域的“近郊樓盤”，如南海獅山、順德容桂等。

此后，隨著疫情“黑天鵝”、樓市政策調控、房企暴雷、購房者置業情緒等因素的影響，佛山非限購地區的樓市成交量更是一路走低。2021年整體的數據顯示，佛山限購區成交面積僅減少7%，但非限購區成交面積銳減20%。

而這也正如中原地產廣東總經理黃韜的分析：“此輪城市首付貸政策的調整最明顯的特征就是針對性，對于過熱的區域依然采取調控穩價，對于過冷的區域則適當激勵，讓剛需購房者能盡快解決住房問題。”