疫情持續、政策收緊、巨頭遇險，2021年對于房地產行業而言，是格外難熬的寒冬。踩在年終節點，第十九屆和訊財經風云榜、第十二屆和訊地產金融創新峰會以“求索慢變量”為主題，探討新情勢下房地產行業的新發展模式。

12月16日，由和訊網主辦、上海交通大學承辦、ICCRA住房租賃產業研究院特別支持的和訊地產金融創新峰會在滬開講。圍繞住房租賃政策構建、住房租賃發展新模式、長租房市場運營策略等行業熱議話題，ICCRA住房租賃產業研究院趙然在峰會發表題為《快與慢的辯證法——我國住房租賃政策與市場的演進邏輯》的主旨演講，并榮獲2021年度房地產行業風尚領袖稱號。

趙然認為，政策端對房地產及住房租賃認知已發生根本性變化，將房地產及住房租賃行業具體施政措施置于“暢通國民經濟循環”的工作大項之下，一年內完成了從宏觀到微觀的政策構建。房地產市場重開發、輕租賃的格局已徹底被打破，以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構已經形成。“市場與政策的迅疾變化之下，長租企業反而需要慢求索，吸取前幾年資本快速擴張的教訓，回歸、扎根新市民、青年人的需求，緊貼C端需求進行從產品設計到運營策略的變革。”

政策之「快」，

商品房、保障性住房、長租房三足鼎立暢通“住”的循環

“從‘兩會’的政府工作報告，到財政減稅落地，再到各地加快保障性租賃住房征求意見，住房租賃行業在今年的一個普遍體感，是政策發力太快了。”趙然在峰會表示。事實上，各項政策沿著定調-細化-推進的脈絡，有條不紊地在一年內完成了從頂端到微觀的政策建構。

從宏觀層面看，市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構建構完畢。多元化的供給滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創造“住有所居”“優其所居”的多種選擇，幫助暢通“住”的循環。

而在微觀層面，逐步落地的財稅、土地、金融政策事實上構建了保障性租賃住房“投融建管退”的商業閉環。其中，保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點更是受業界關注。此舉在趙然看來，“對開展住房租賃公募REITs的基本條件、政策優先支持領域、落地開展程序以及資產價值評估方法等作出明確”，將切實調動市場積極性。趙然表示：“今年的中央經濟工作會議首提探索房地產的新發展模式，保障性租賃住房商業閉環的構建恰好是住房租賃住房新發展模式的有益探索，將吸引更多的市場主體進入到保障性租賃住房的供給中來。”

相應地，今年的住房租賃市場亦顯現出諸多新特點。ICCRA住房租賃產業研究院監測數據顯示，市場供給量質齊增，職住平衡初現。十個重點城市租賃項目的供給分布更加均衡，其中，一線城市呈現多組團態勢，中心城區的人口不斷向外圍區域進行疏解；新一線城市和二線城市多點開花，產業新城對于租賃住房的需求形成有力支撐。其次，住房租賃產品分類逐步清晰，行業進入標準化時代。再次，保障性租賃住房作為“壓艙石”平抑租金效果顯著。趙然認為，我國住房租賃市場發展潛力巨大，市場需求強勁，租住生活方式正在逐步形成。

行業之「慢」

長租企業需要盡早“朝C轉向，穩扎運營”

“今年峰會的主題是慢發展，其實特別適合住房租賃行業，因為這是一個慢行業。然而，有意思的是，這個行業的幾次‘破圈’都是因為腳步邁的太快。”趙然坦言，幾年來，住房租賃行業經歷了暴雷、洗牌的洗禮，“但在沉淀與摸索之后，這個行業仍然被需要，也漸漸找到了自己的跑道。”

展望行業，在供地政策的持續調劑下，預計明年行業將迎來多層次供給的穩步推進，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，兩駕馬車雙軌并行。此外，隨著保障性租賃租房公募REITs落地，行業發展將進入新紀元。

從產品來看，趙然預計租賃式社區將在2022年迎來大規模增量釋放。ICCRA住房租賃產業研究院監測數據顯示，規模約6500套（間）的北京最大規模集租房項目將于明年入市；同樣是北京，競自持用地4個項目亦將為市場帶來約8000套（間）增量。而上海R4用地則將釋放7個項目、約10000套（間）增量。

從企業運營角度，趙然建議持續挖掘C端核心需求為核心，向精準運營轉軌。她強調住房租賃行業是個“慢生意”，當政策把商業基座搭好，資金閉環完畢，企業就應當發揮主觀能動性，不斷深挖用戶需求，貼近用戶體驗。比如，長租企業不僅要關注新市民、青年人對于獨立、安全、舒適的居住空間的需求，還需要關注租戶的體驗型訴求，如情感訴求、文化訴求、社交訴求等。“住房租賃是一場慢跑，政策哨聲吹響，唯有扎根了解C端需求，并從產品設計到運營策略變革的企業，才能率先抵達終點。尤其在政策逐步落地、資金閉環跑通的情況下，長租企業為C端服務的能力，就成為了決定性競爭力。”