這兩天，國家統計局公布的房價數據引起廣泛關注，其中最為吸睛的一點是，9月70城新房、二手房價格均出現下跌，房價下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞，成交方面，重點城市二手房成交量降至歷史低位，全國新房商品住宅銷售面積也創2016年以來歷史新低。

毫無疑問，房地產市場已經掉進冰窟。

樓市入冬，跟持續的高壓環境密不可分，截至10月15日，2021年房地產累計調控次數超500次，平均每月調控超50次，達歷史之最。

不過，在經歷一輪輪嚴峻的政策鞭笞之后，近來，市場從多個層面釋放出積極信號，長春、哈爾濱分別出臺有關房地產平穩發展的調控政策，監管層對于房地產的表述也表現出向好預期。

頻繁傳來的“好聲音”仿佛冬夜里擎起的火把，點點微光指引下，房企面臨的去杠桿和銷售降速雙重壓力究竟是否能找到緩解路徑？

冬夜漸暖

10月9日，哈爾濱住建局等9部門出臺“哈十六條”，從供需兩端出臺多條利好樓市的措施，作為今年在全國范圍內打響“救市”第一槍的城市，哈爾濱穩樓市政策“組合拳”引發市場廣泛關注，去年，地方松綁樓市頻頻上演“一日游”、“兩日游”，此后，便再無地方以放款政策試探監管態度，這就使得哈爾濱官宣“救市”具有很強的信號意義，其是否會被中央默許，成為一個重要風向標。

而在哈爾濱一攬子救市措施并未被叫停之后，越來越多的城市加入調控松綁的“闖關”陣營中。近日，青島建行、工行貸款額度全面放開，其他行也在陸續跟進，除了房貸利率出現松動的勢頭，另一方面，部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。20日，義烏調整調控政策，降低預售條件，調整“公證搖號”政策，這也意味著，將給予開發商更多營銷操作空間。

貝殼研究院分析認為，從近期城市調控來看，有關房地產平穩發展的政策，主要從降低預售監管條件、增加人才購房補貼以及延長公積金貸款房齡等角度出臺，隨著市場回落，房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風險，近期的系列信號有助于房企經營回歸平穩，并逐步通過穩健經營逐步消除部分房企的高負債風險。

除了地方上的試探之外，從9月底以來，中央層面暖風頻吹。9月29日，人民銀行、銀保監會召開房地產金融座談會，再次強調維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾司長認為部分金融機構誤解銀行不得新發放開發貸款，未來將保持房地產信貸平穩有序投放。

10月20日金融街(000402,股吧)論壇，劉鶴副總理表示“房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，對于房地產市場，“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

“可以看出房地產積極信號正在釋放，房企和購房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”貝殼研究院表示。

數據顯示，10月90城房貸利率主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，為年內首次下調，信貸環境有所改善。

樓市“松綁”幾何

最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產行業的格局。尤其是今年下半年以來，多地樓市步入深度調整，房企頻頻曝出樓盤交付困難、債務違約等事件，特別是，恒大事件為行業發展蒙上一層陰影。不過，在央行行長易綱看來，恒大風險僅是個案風險。

綜合來看，高層對近期房地產市場做出的表態，究竟透露出哪些信號？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，央行對于恒大事件的定位表明，該事件是企業經營管理不善，未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張造成的，言下之意，對于個別問題，高層不會救助，要按照市場化、法制化的規則來辦。

“首先是企業自己承擔，該變賣的變賣，剩下的按法律規定的受償順序，投資者或許也要承擔一定損失。但由于事件涉及到公共利益，特別是金融風險和小業主權利，所以管理層積極協調解決，以金融支持合理項目竣工驗收，尋找收購對象等。”李宇嘉說。

對于房地產金融政策的走勢，李宇嘉稱，近期監管層對三道紅線的表述表明，未來，對于證照齊全的新開工項目，能正常銷售的項目，開發貸款將能正常發放，讓企業營銷回款鏈條正常運轉起來。

“此外，基于額度緊張、集中度控制，金融機構對購房貸款一刀切，首套房得不到滿足或周期很長、利率攀升，二手房甚至停貸，不符合差別化的信貸政策，下一步，這方面政策將會緩和。”李宇嘉預計。

9月，新房、二手房房價下跌城市增長顯著，地產開發投資單月出現負增長，資金鏈緊張導致信用風險傳染，開發商集體遭遇評級下調，市場預期悲觀，對此，李宇嘉表示，地產金融長效機制并非為打壓地產、打壓房價而存在，而是防風險和保穩定，行業發展至此，政策必須要調整，因此，金融政策寬松是必然的。

2021年已經進入倒計時，能否為今年畫上圓滿的句號還有賴于企業的全力追趕，但對于四季度，李宇嘉認為應該保持樂觀積極態度，盡管下行慣性還在，但從地產銷售、價格、開工、拿地等多維度來看，跌幅或增幅收窄幅度將縮小。

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