自11月上旬中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會后，今年長期處于“四面楚歌”的房地產融資似乎走出至暗時刻，多家房企成功發(fā)行債券。但到目前為止，房地產企業(yè)債務情況仍難言樂觀，高償債壓力仍將持續(xù)至明年7月。

11月債券融資環(huán)增逾五成

繼多家國資房企成功發(fā)行債券后，民營房地產企業(yè)融資工具也有了新進展。12月初，中國銀行間市場交易商協(xié)會受理了碧桂園和龍湖的中期票據(jù)注冊申請。從目前來看，多家房企債權融資計劃的成功設立，顯示了銀行間債券市場融資端口已經打開。

事實上，從9月開始，監(jiān)管層連續(xù)釋放糾偏信號，要求金融機構“準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度”。此后，房地產企業(yè)合理資金需求得到進一步滿足。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月單月境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

Wind數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出融資回暖的跡象，發(fā)債數(shù)量與發(fā)債規(guī)模“雙升”。11月以來，房地產企業(yè)在境內債券市場已發(fā)行各類債券42只，較10月增加10只。發(fā)債規(guī)模超過420億元，較上月增加80%。

不過，雖然國內的融資環(huán)境得到一定的修復，但市場熱度尚未傳遞至境外。隨著境外美元債市場持續(xù)低估值，疊加房企暴雷帶動的機構下調評級事件影響，房地產企業(yè)海外融資市場依然“四面楚歌”。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月境外融資情況跌至近年谷底，僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模僅為2.58億美元。同時，受到企業(yè)信用及規(guī)模影響，這兩筆美元債利率相差巨大，分別為2.55%與13.50%。

相關機構指出，海外債融資環(huán)境表現(xiàn)相對滯后，未來幾個月，隨著國內融資環(huán)境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環(huán)境或許會逐步改善。

全年融資額或為近四年新低

11月的融資環(huán)境回暖之風還未完結，央行日前又宣布將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，年底融資端可以說是暖風不斷，但整體而言，房地產融資壓力有所緩解，不過改善幅度有限。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房企境內外債券累計融資8466億元，較2020年同期下降近兩成，且處于近四年的底位水平。

經梳理發(fā)現(xiàn)，今年1-11月發(fā)債規(guī)模占前四年全年發(fā)債總額的比重分別為69.8%(2020年)、71.7%(2019年)、80.8%(2018年比重)、132.2%(2017年)。臨近年末，根據(jù)當前債券市場環(huán)境，全年發(fā)債規(guī)模有可能創(chuàng)下近四年新低。

高償債期將持續(xù)到明年7月

為了進一步改善流動性壓力，近期，綠地集團、旭輝集團、陽光城、上實城市開發(fā)、新城控股、大發(fā)地產等多家房企進行了包括股東借款、債務展期、抵押資產、轉讓股份、以價換量、調整內部框架、共同開發(fā)等多項操作。盡管如此，房地產企業(yè)償債壓力依然巨大。貝殼研究院預計，12月房企到期債務規(guī)模高達800億。未來加速回款、謹慎拿地依然是地產行業(yè)的主旋律。

另一方面，海外債券市場也將面臨巨大考驗。近年來不斷攀升的海外債融資規(guī)模，在助力企業(yè)擴張發(fā)展的同時，也將部分資金流動性房企置于險地。中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，明年1-7月為地產美元債的到期高峰，到期規(guī)模合計462.8億美元，約占全年到期規(guī)模的70%。其中1月、3月、4月、6月、7月債券到期最為集中，單月到期規(guī)模均超過75億美元。多名業(yè)內人士表示，面對即將到來的海外債償債高峰，房企還須做好過“緊日子”的打算。

最近一段時間，在多重壓力之下，部分房企已開始加速自救，向市場傳遞積極信號。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截止11月底，近兩月中共有包括禹州集團、海倫堡、旭輝集團、中梁控股、雅居樂等在內的16家房企進行了美元債回購，回購總金額達23.41億美元。值得注意的是，盡管房企回購動作頻繁，但房企的回購額度并不是很高，還債之路依舊漫長。