“三線(xiàn)四檔”政策出臺(tái)已經(jīng)一年，調(diào)控效果相當(dāng)顯著，不少房企的財(cái)務(wù)情況得到改善，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔。

2021年半年報(bào)披露即將落幕。梳理各大房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，受地價(jià)上漲、融資成本增加及運(yùn)營(yíng)成本上漲等因素影響，上半年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率延續(xù)近年下滑態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，“三線(xiàn)四檔”監(jiān)管政策出臺(tái)已經(jīng)一年，房企降杠桿成效持續(xù)顯現(xiàn)，“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)繼續(xù)改善。

利潤(rùn)率持續(xù)下滑

過(guò)去兩年，受行業(yè)下行、地價(jià)上漲、融資成本增加等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑已成趨勢(shì)。今年上半年，雖然房企營(yíng)業(yè)收入普遍增長(zhǎng)，但利潤(rùn)下滑勢(shì)頭依然未能緩解。

以頭部房企碧桂園、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等為例。上半年，一直以高利潤(rùn)率著稱(chēng)的中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率水平繼續(xù)下滑，毛利率首次跌破30%，跌至28.5%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，上半年保利地產(chǎn)的毛利率為32.5%，雖然仍保持高位，但同比也下降了3.22個(gè)百分點(diǎn);凈利率為16.32%，同比下降1.75個(gè)百分點(diǎn)。

此外，利潤(rùn)率水平一直相對(duì)穩(wěn)定的碧桂園也未能扭轉(zhuǎn)這一勢(shì)頭。上半年，碧桂園毛利率同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)至19.7%，為上市以來(lái)首次跌破20%;凈利率也跌破10%，跌至9.5%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

反觀中小房企，由于在融資成本及運(yùn)營(yíng)管理能力等方面無(wú)法與龍頭房企相比，盈利能力表現(xiàn)相對(duì)更弱。據(jù)2020年億翰智庫(kù)報(bào)告，50家標(biāo)桿房企中有近五成房企凈利潤(rùn)率跌破10%。

上半年，龍湖、中梁控股、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等房企利潤(rùn)率均持續(xù)下滑。其中，雅居樂(lè)的毛利率跌破30%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下五年來(lái)新低，跌至28.1%。富力地產(chǎn)毛利率也跌到了21.7%，較2020年下降3.5個(gè)百分點(diǎn);凈利率也從去年同期的11.7%跌至約7.8%。相比之下，中糧控股、大發(fā)地產(chǎn)、綠地控股、中交地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等10多家房企的凈利潤(rùn)率更跌至5%以下。

降負(fù)債成效進(jìn)一步顯現(xiàn)

2020年8月“三條紅線(xiàn)”監(jiān)管政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”時(shí)代徹底終結(jié)，去杠桿、降負(fù)債成房企頭等大事。在利潤(rùn)率水平逐步回歸正常的同時(shí)，上半年房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大力度降低負(fù)債，“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)繼續(xù)改善，降負(fù)債成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。

以碧桂園為例，上半年碧桂園有息負(fù)債總額降至3242.4億元;凈負(fù)債率降至49.7%，相比2020年底下跌5.9個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為2.1倍;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率從去年底的80.53%下降至77%。

上半年，世貿(mào)股份現(xiàn)金流及負(fù)債管理持續(xù)優(yōu)化，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.26%，有息負(fù)債率為18.83%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。上半年，佳兆業(yè)凈負(fù)債率降至93.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.9%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.53倍，由此前踩中一條紅線(xiàn)變?yōu)?ldquo;三條紅線(xiàn)”全部達(dá)標(biāo)。

除此之外，數(shù)據(jù)還顯示，上半年保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、金輝控股、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華僑城等房企“三條紅線(xiàn)”均達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)狀況均有不同程度的改善。

相比之下，也有部分房企降負(fù)債仍面臨不小壓力。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)上半年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)都不達(dá)標(biāo)。但公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也公布了明確目標(biāo)，“我們的計(jì)劃是每一年降一條線(xiàn)，2021年降一條，2022年降一條，2023年降一條，今年計(jì)劃先將凈負(fù)債率這條線(xiàn)變綠。”

短期仍將承壓

業(yè)內(nèi)人士表示，在堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控指導(dǎo)方針不變的背景下，短期內(nèi)房企仍需進(jìn)一步降低負(fù)債。同時(shí)，由于各地嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，預(yù)售條件進(jìn)一步收緊，房企利潤(rùn)空間仍將繼續(xù)承壓。

按照監(jiān)管要求，2023年底所有房企“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)必須達(dá)標(biāo)。在中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多家房企均公布降負(fù)債目標(biāo)，表示將進(jìn)一步降低杠桿水平，盡早回歸綠檔。如奧園、富力地產(chǎn)、中梁控股和時(shí)代中國(guó)等均表示將在2022年底實(shí)現(xiàn)“三條紅線(xiàn)”達(dá)標(biāo)。

對(duì)于毛利率持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，不少房企均預(yù)測(cè)短期仍將繼續(xù)面臨壓力。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中坦言，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)出現(xiàn)，毛利率仍將繼續(xù)承壓。中海地產(chǎn)則表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率將下降趨于社會(huì)平均利潤(rùn)率。但相比之下，公司更加看重的是銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率。

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)加速去杠桿的過(guò)程中，房企積極降低負(fù)債將為后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)。中長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，房企應(yīng)該更加注重整體運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力的提升，確保持續(xù)健康發(fā)展。另一方面，隨著近期各地“穩(wěn)地價(jià)”等措施陸續(xù)出臺(tái)，二次集中供地溢價(jià)率大幅下滑，未來(lái)房企利潤(rùn)率也有望有所改善。（武衛(wèi)紅）