克而瑞數據顯示，2021年上半年全市二手房市場累計成交180387套，總成交金額為6057億元，套均總價336萬元/套，成交均價40793元/平，同比增加61%。從單月來看，1月成交4.85萬套，成為上半年最高點;2月、3月延續活躍態勢，4月、5月成交有所回落，6月成交集中在外郊環間，較上月上升0.8%，小幅回調走出一波翹尾行情。

外環外同比增長70%

美凱龍愛家負責人董媛璞表示，縱觀上半年數據，從二手房成交量來看，1月份成交4.85萬套、3月份成交4.3萬套、4月份跌到2.6萬套、5月份小幅上漲到2.8萬套，在1月份達到5年來新高之后，呈現逐步的下降趨勢，到5月份已經趨于穩定。6月成交主要集中在外郊環間，占比達40.1%，較上月上升0.8個百分點;與此相對，內環以內二手住房成交占比持續回落0.5個百分點。

從各環線成交量分析，外環外同比增長70%左右，外環內同比增長50%左右。從均價同比來看，亦呈現明顯的結構化特征，外環以內同比增速明顯高于外環以外，特別是郊環以外的價格幾無增長，同比持平。

從成交金額來看，總價在300萬以下的房屋成交占比從1月份的27%提升到了35%，而外環、郊環成交占比從1月份的36.5%上升到44.7%。總價越低，趨于外環遠郊的房源越多，所針對的購房需求彈性也越大，一定程度上滿足了那些具有“上車”的剛需買家，而針對環線內、優質片區的買家來說，市場供應對于改善型自住需求來說仍略顯不足。

回顧上半年二手房市場，美凱龍愛家負責人董媛璞表示，和新房市場供需兩旺持續火熱的成交態勢有所不同，二手房成交逐步變緩，買家觀望情緒變濃，加之銀行放貸放緩，二手市場成交周期變長。

五個新城成香餑餑

從上半年二手房成交板塊來看，1-6月全市二手房銷量前五位最高板塊依次為：奉賢南橋新城累計成交4997套，浦東周康板塊累計成交3994套，浦東惠南板塊累計成交3973套，嘉定主城區累計成交3783套，浦東三林板塊累計成交47445套。

據美凱龍愛家負責人董媛璞介紹，從具體成交區域看，嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯五個新城成為上半年二手市場中的香餑餑，伴隨這些區域交通網絡成熟，眾多優質配套設施逐步落定，未來將會建設成為長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節點城市。

而從6月份各區二手房成交套數的面積段來看，6月50平方米以內房源成交占比下降，環比跌幅約0.6%;50-70平方米面積段成交占比略有回落，環比跌幅約0.4%;其中，二手住房成交量仍相對集中仍在50-90平方米這個面積段，合計占比超五成。值得質注意的是，90-120平方米面積段成交占比上升，環比上漲約0.4%。美凱龍愛家負責人董媛璞表示，隨著“三孩”政策出臺，未來買家購房面積將發生變化，隨著一家四口/一家五口的陸續增多，置換類的購房需求或將增加。

二手房源價格核驗開啟

7月9日起，上海在已實施的房源掛牌核驗基礎上，增加價格信息的核驗，進一步規范二手房市場秩序。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示：此次政策說明上海逐步開啟二手房指導價政策，進一步說明當前全國二手房政策收緊的導向。

嚴躍進認為，今年上半年上海撤銷了一些不合規的房源，主要是信息不全、沒有建立二維碼標識的房源。而此次在原有基礎上，強調要進行價格核驗。這也說明，二手房的管控更加趨于全面，既包括房源信息的管控，也包括房源價格的管控。雖然此次管控的細節沒有透露，但從新聞中也可以看出，其強調要以市場真實價格為依據進行核驗。所以預計后續一些價格虛高，明顯高于市場真實價格或正常價格的房源，將沒有發布的機會。這也就限制了各類虛高炒作房源、隨意漲價的行為，擠壓了虛高房源的“水分”，后續二手市場或將呈現下探態勢。（孫鑫吳帆容）