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11月13日，據(jù)媒體報(bào)道，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處等六大方面共十六條具體措施。消息發(fā)布后，地產(chǎn)股集體上漲。似乎整個(gè)行業(yè)的春天已經(jīng)來了，絕大多數(shù)房企所面臨的困難都將迎刃而解。

然而，在政策出臺(tái)后一周，再回顧A股各家地產(chǎn)公司的股價(jià)漲幅，卻可以發(fā)現(xiàn)差別懸殊，那些財(cái)務(wù)、健康穩(wěn)健且近期業(yè)績(jī)上佳的地產(chǎn)股因?yàn)楂@得資本市場(chǎng)的追捧，能取得15%左右的漲幅，甚至更多的漲幅。而那些尚未從債務(wù)泥潭里解脫出來的公司，漲幅則只有5%。從中也可以看出投資者對(duì)利好政策的理性判斷。

股價(jià)的分化，其實(shí)也預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化的趨勢(shì)：那些穩(wěn)健的房企能憑借良好的基本面，能從廣義金融市場(chǎng)獲得更多的信任和扶持，取得更高質(zhì)量的發(fā)展；深陷債務(wù)泥潭的房企，要徹底擺脫困境，除了靠外部的幫助，更多還是取決于自身的努力。

政策：持續(xù)送暖風(fēng)

就在央行”16條”發(fā)布前的11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

這一政策被認(rèn)為可以緩解優(yōu)質(zhì)房企資金流動(dòng)性壓力。

除了上述金融政策，各地還在購(gòu)房門檻、購(gòu)房資格、個(gè)人首套住房的按揭利率等多項(xiàng)政策進(jìn)一步放寬，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。

市場(chǎng)：放量持續(xù)

實(shí)際上，經(jīng)過政策利好的連續(xù)釋放，市場(chǎng)已經(jīng)在釋放回暖信號(hào)。

根據(jù)新華財(cái)經(jīng)聯(lián)合面包財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，10月份，雖然銷售額TOP30房企的銷售額平均同比降幅達(dá)到33.37%，但已有7家房企10月銷售額同比增速為正，其中招商蛇口(001979)9月銷售額達(dá)249.35億元，同比增長(zhǎng)50.71%，增速位列第一。綠城中國(guó)、首開股份(600376)在10月份銷售額同比增速轉(zhuǎn)正，分別同比上升7.66%、17.26%。

而在近期利好政策連續(xù)發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)樓市回暖的預(yù)期，進(jìn)一步加強(qiáng)。

11月16日，安徽省六安市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于部分樓盤撤銷備案價(jià)格的通知》，六安旭輝江來、錦繡江山、力高君逸府以及皋城山莊二期4個(gè)項(xiàng)目均被同意撤銷重新備案價(jià)格，恢復(fù)到上次備案價(jià)格，據(jù)所提供備案價(jià)格表格顯示，重新備案價(jià)格較上次備案價(jià)格跌幅多在10%~20%。

新房備案價(jià)格的集體回調(diào)，是市場(chǎng)信心恢復(fù)的標(biāo)志，預(yù)示著樓市即將迎來觸底反彈。

部分民企財(cái)務(wù)：已優(yōu)于國(guó)企

開發(fā)商集體上調(diào)房?jī)r(jià)，不僅僅反映出市場(chǎng)信心的恢復(fù)，也透視出一些企業(yè)的財(cái)務(wù)已經(jīng)得到了改善，個(gè)別企業(yè)的現(xiàn)金充裕度甚至超過了老牌的國(guó)企、央企龍頭。

以濱江集團(tuán)(002244)為例，截止3季度末，后者的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額達(dá)到30.25億元，而前一年同期只有5億元出頭。3季末的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額是同期的六倍。

同行的其他房企，如保利地產(chǎn)(600048)、萬科A、招商蛇口等經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均較上一年同期有明顯的下滑。

根據(jù)濱江集團(tuán)披露的信息，預(yù)售款大幅增加，是導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額大幅增加的主要原因，后者的預(yù)收款較年初增加了40.21%。

同樣是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)，新城控股(601155)三季末的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額也同樣實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，后者的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入凈額達(dá)到166.5億元，而前一年同期還是凈流出8.35億元。

榮安地產(chǎn)(000517)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額也較上一年同期增長(zhǎng)了244.78%，達(dá)到了94.28億元的凈流入。和濱江集團(tuán)一樣，現(xiàn)金流流入凈額的大幅增長(zhǎng)，也是依靠預(yù)收款大幅增加實(shí)現(xiàn)。截止9月末，類似榮安地產(chǎn)的預(yù)收款增幅較前一年同期增加了接近20%。

難怪，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在近期政策發(fā)布后刊文認(rèn)為，民營(yíng)企業(yè)的優(yōu)等生將因?yàn)檎呤芤妫I(lǐng)未來的樓市。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)未來將出現(xiàn)巨大的分化。

可能也正是因?yàn)檫@一原因，地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)在過去一周也有了明顯分化。

類似濱江、新城、榮安、保利、招商等，在過去一周內(nèi)都有15%以上的價(jià)格漲幅。但同期，也有一些公司的股票漲幅只有5%左右。

股價(jià)的分化，也預(yù)示著這些企業(yè)未來的不同命運(yùn)。