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11月3日，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》公開征求意見。

主要內容包括：

規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系。

一是嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租；二是細化完善辦理租賃登記備案的具體要求；三是明確出租人、承租人應當遵守的行為規范。同時，鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關系。

加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序。一是加大對個人“二房東”監管力度；二是加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等；三是對發布房源信息的網絡信息平臺經營者提出了一系列要求。

突出民生保障，發揮保障性租賃住房作用。一是確立目標定位，擴大保障性租賃住房供給；二是加強源頭規劃，明確編制專項規劃以及重點布局要求；三是明確建設和管理要求，合理設置準入條件和退出機制、優化申請審核流程、完善配租使用規范、規范租金和租期。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海發布《上海市住房租賃條例（草案）》。意味著在北京之后，第二部地方層面住房租賃條例出臺。

1、豐富了住房租賃體系的內涵

此次政策明確，踐行人民城市重要理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉的發展方向，培育和發展住房租賃市場，加快形成多主體供應、多渠道保障、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃體系，滿足居民多層次的居住需求。這里明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了“經營服務規范”“租賃關系穩定”兩條內容，這比傳統的“多主體供給、多渠道保障”的提法進了一層。從這個角度看值得全行業學習，尤其是說明對于經營層面和租賃關系方面的重視。

2、強化了機構風控能力的審查

此次政策明確，住房租賃企業、房地產經紀機構應當具備與經營規模相適應的自有資金、專業人員、管理制度和風險防控能力。該表述具有積極的意義，也和這兩年長租公寓企業暴雷等事件有密切關系。此次強調了風險防控能力，其實就是要求此類機構后續要注重風險的識別和風險的化解。此類表述相比過去提及了保護租客權益等傳統思路，其實是有進步的。對于長租公寓企業來說，后續也需要建立風控管理部門或風控監測小組，真正吻合上海當前對于租賃企業的新要求。

3、充分考慮了新城建設的需要

此次政策明確，保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局。這里政策明確提及了“新城”的概念，和上海五大新城的建設要求有關。這對于五大新城的建設來說，是有較大啟發的。后續這五大新城在住房租賃的規劃、房源籌集、租賃市場的培育等方面確實需要發力。當然也可以創新一些模式，尤其是關注五大新城人才和新市民的導入，積極培育新產業。

4、金融支持力度明顯增強

此次政策從金融層面給予了積極的支持。其中政策38條明確，支持利用住房公積金計提的相關資金按照國家和本市有關規定，用于相關保障性租賃住房建設、供應。而政策43條明確，鼓勵商業銀行為租賃住房建設和運營提供期限匹配、利率適當、風險可控、商業可持續的信貸產品和服務。支持符合條件的住房租賃企業發行公司信用類債券、擔保債券、資產支持證券和不動產投資信托基金等，專門用于租賃住房建設和運營。從這里可以看出，包括公積金、商業銀行以及金融創新等，都要積極給予住房租賃市場支持。后續要充分關注上海住房租賃金融市場的培育工作。

5、明確了應急保障的相關內容

此次政策明確，發生自然災害、事故災難或者公共衛生事件等突發事件時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將承租人及共同居住人納入基本生活必需品的供應范圍，保障其基本生活。區應急管理、房屋管理、衛生健康等部門應當做好指導工作。這一點和當前防疫工作也是緊密結合的。今年疫情防控和靜態管理下，租客的權益保障，尤其是日常的柴米油鹽等內容，實際上也需要非常好的保障。此次寫入到租賃條例，充分說明在社區管理中，對于此類租客租房需求的充分保障。這一點具有非常好的導向，也是全國其他城市需要學習甚至寫入相關文件中的。