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下半年以來，我國基礎設施公募REITs的發行速度顯著加快。

10月10日，上海證券交易所官網顯示，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱為“華泰紫金江蘇交控高速公路REIT”）正式通過。據了解，該REIT受理日期為今年5月6日，從申請到通過歷時5個月。

據和訊觀察，截至10月12日，今年首次申請的公募REITs有16只，其中，7只正式獲得通過。8月以來，公募REITs審批速度顯著加快，僅9月就有8個項目獲得狀態更新。

根據最新進展，國泰君安(601211)臨港創新產業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT將于10月13日和14日正式上市，發行價格分別為4.12元和3.04元。

與此同時，公募REITs底層資產類型和申報類型均有所增加，比如，新增保障性租賃住房REITs發行，此外，已發行REITs項目首次迎來擴募。

數據來源：交易所，由和訊整理。

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底層資產類型增加

目前，公募REITs取得較大進展。據和訊觀察，除了獲批項目數量顯著增多，更重要的是，公募REITs基礎設施類型在原有基礎上進一步增加。

根據最新通過的公募REITs項目，一是高速公路和產業園區等較早認定的底層資產類型，二是新增保障性租賃住房類基礎設施。

從底層資產來看，剛獲得通過的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT初始投資的基礎設施項目為滬蘇浙高速公路（即G50滬渝高速江蘇段）及其附屬設施，收入主要來源于收費業務、清障業務和經營租賃，具體為車輛通行費收入、清排障業務收入、廣告牌租賃和服務設施租賃收入。

根據公告，上述基金為契約型封閉式，設定存續期限為12年，首次發售分為戰略配售、網下配售、公眾投資者認購等活動，擬募集金額約為28.51億元，基金管理人為華泰資管，基金托管人為中國建設銀行(601939)股份有限公司。

值得一提的是，即將上市的國泰君安臨港創新產業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT，其基礎設施項目為標準廠房類的產業園區資產，主要運營及盈利模式為對外出租和運營管理。資料顯示，國泰君安臨港創新產業園REIT本次募集期間凈認購金額為8.24億元。

保障性租賃住房被納入公募REITs受到資本市場的重點關注。10月8日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱為“華夏基金華潤有巢租賃住房REIT”）的項目狀態更新為已反饋。

根據募集書，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT擬持有的基礎設施項目為上海有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。截至2022年3月31日，前者已出租房間1219間，占總可出租房間數的96.44%，后者已出租1240間，出租率為91.99%。

按規定，發行公募REITs要求基礎設施運營3年以上，并產生持續、穩定的現金流，具有持續經營能力和較好增長潛力。從上海證券交易所的反饋意見來看，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT需要進一步提供這一要求的解釋說明。

據統計，加上華夏基金華潤有巢租賃住房REIT，已經有4個租賃住房公募REITs，其余3個分別是紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT。到目前為止，深圳、廈門、北京和上海均已發行或將發行租房類公募REITs。

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公募REITs首迎擴募

擴募也是公募REITs近期的最大看點。綜合上海證券交易所和深圳證券交易所9月27日公告，有5只擬進行擴募的基金狀態更新為“已受理”。

作為一項重組活動，該如何理解公募REITs擴募？業內一般認為，公募REITs通常是以一個資產包為基礎成立，擴募意味著REITs設立之后，可以再次募集基金，購買新的資產包。

具體來看，紅土鹽田港(000088)REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT均為產權類資產，項目類型為倉儲物流和園區基礎設施，而富國首創水務REIT為特許經營類，資產類型為生態環保。

以紅土鹽田港REIT為例，該基金于2021年6月21日在深圳證券交易所掛牌上市交易，本次采用“定向擴募”方式，即向符合基金份額持有人大會決議規定的條件的發售對象進行定向擴募，且發售對象不超過35名。據悉，擴募前，該基金當前凈現金流分派率為2.95%，擴募后凈現金流分派率為3.19%。

紅土鹽田港REIT首發時購入的基礎設施項目為現代物流中心項目，屬于倉儲物流行業,本次，該基金新購入的基礎設施項目為世紀物流園項目,位于深圳市鹽田區鹽田港綜合保稅區北區，與原來資產位于同一區域。

根據募集書，新購入的世紀物流園建筑面積為5.2萬平方米，約占本基金所持資產總建筑面積的14%，建筑面積占比較小，即使新購入基礎設施項目由單一租戶整體租賃，擴募后，紅土鹽田港REIT的現金流仍具有合理的分散度。

對于公募REITs擴募，中國REITs聯盟執行會長王剛對和訊表示，5月31日，官方發布了關于發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》的通知，這是公募REITs擴募的主要推動因素。

根據上述規定，新購入基礎設施項目的資金來源可以是留存資金、對外借款或者擴募等一種或多種方式，此外，新購入基礎設施項目的原始權益人應當符合首次發售相關條件，中國證監會認定的情形除外。

中航基金不動產投資部總經理宋鑫認為，在規則方面，擴募還得通過一個實實在在的項目來操作，才能把這條路趟出來。現在只是交易所的規則出來，未來相信配套發改委的審核規則，證監會、基金業協會的要求，會讓一個項目的擴募完全落地。

在王剛看來，交易所受理了這5只公募REITs的擴募申請，意味著公募REITs可以注入新的資產，這證明了公募REITs不僅僅是項目融資平臺，而是一個資產上市平臺，從這一點來說，意義重大。

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資本市場熱度高漲

目前我國公募REITs正處于發展初期，植信投資研究院資深研究員馬泓認為，作為一種直接融資工具，公募REITs能夠很好的緩解參與不動產前期開發投資企業的資金偏緊的問題，這是其快速發展背后的最重要驅動因素。

實際上，不僅發行數量增長，公募REITs在資本市場也受到了投資者的積極追捧。

截至2022年9月29日，國泰君安臨港創新產業園REIT網下投資者有效認購申請確認比例為0.68%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.33%。

最熱門的華夏合肥高新REIT，其公眾發售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀錄。此外，保障性租賃住房也得到了公眾投資者的積極認購，以紅土深圳安居REIT為例，其公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.39%。

在二級市場，公募REITs也獲得了良好的表現。Wind數據顯示，截至10月12日，已經上市的18只公募REITs年初以來平均價格上漲0.58%。相較而言，上證指數從2022年1月1日3651.89點跌至3025.505。無論是股價表現還是IPO規模，今年資本市場都處于非常低迷的狀態。

數據來源：wind

考慮到當前國內權益類市場短期波動較大，馬泓認為，REITs在二級市場的表現則相對平穩，而且其底層資產項目普遍具有穩定的租金收入，其現金流支撐作用較強，早期上市的公募REITs都實現了分紅，收益率也比較穩定，因此整體頗受市場歡迎。