4月中旬，深圳市人才安居集團項目報送國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目，這是保障性租賃住房納入基礎設施REITs發行范圍9個月后，首次取得突破。
很多居身其外的人可能感受不到這個實踐的意義所在，但對于住房租賃公募REITs的呼吁者和實踐者們來說，這是里程碑式大事件，同時也釋放出了令人充滿期待的積極信號。
在美國等發達國家成功運行了幾十年的公寓REITs目前已成長為資本市場舉足輕重的投資品種，同時對引入社會資本盤活不動產做出了重大貢獻。保障性租賃住房公募REITs的推出，有著其特殊的策略以及現實的意義。
但是，接下來對民生有著重大意義的住房租賃資產何時推出公募REITs？到底還是有什么障礙？住房租賃REITs對企業影響幾何？帶著市場普遍關注的問題，我們與曾于2017底成功發行了國內首支長租公寓資產類REITs的新派公寓創始人及CEO王戈宏進行了交流，在他看來，一旦租賃領域有了公募REITs，“資金+運營商”或“資產+運營商”的新模式將成為主流。
01
行業等待公募REITs重燃投資熱情
2013年，作為新派公寓創始人，王戈宏聯合賽富基金發起了賽富不動產基金，用私募REITs的方式收購了CBD森德大廈，改造為新派公寓北京CBD旗艦店。在其他公寓品牌熱衷于跑馬圈地之際，王戈宏用6個月時間改造，4年潛心打磨產品，構建出REITs雛形。
2017年10月11日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式獲批發行，就此，新派公寓成功構建了公寓行業的首個資產價值管理閉環。12月14日上午9點25分，王戈宏攜一眾投資人敲響深交所開市鐘聲，標志著中國第一支住房租賃權益型類REITs（也是國內首支長租公寓資產類REITs）的成功掛牌，正式開啟了中國權益型住房租賃的證券化之路。
作為首單長租公寓REITs，它的政策指向性意義要遠高于其本身的商業意義，此舉極大地提振了當時租賃行業的信心，更有從業者高呼“燃起了所有人的希望”。
對于這筆類REITs的發行，王戈宏認為，最有意義的探索在于其中的多項創新之舉：率先發起私募不動產基金收購存量住宅資產，用新型的青年共享居住公寓模式進行資產更新改造，并長期持有進行品牌化運營，最后通過資產證券化獲得資產的增值收益，并實現第一批投資人的順利退出，“新派憑一己之力僅用一個北京CBD資產投資退出的全過程，如星星之火給予更多存量資產以希望，對國內盤活存量資產提供了有效的借鑒。”
“首單”、“破冰”、“先河”的光環背后，是鮮為人知的艱辛，這一點，從王戈宏掛牌儀式講話中的7次感謝中，我們或許能略感一二。當然也正如王戈宏彼時所言：“一切過往，皆為序章！今天的敲鐘不是終點，是新的起航。”
此后，我國住房租賃行業在資產證券化金融探索的道路從未停歇，新派公寓類REITs之后，國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs落地，至2020年北金所住房租賃企業股權交易金融創新產品——人行版REITs成功試點，再到近期首單保障性租賃住房REITs報送發改委，我國租賃住房REITs制度不斷摸索、成長與突破。
但從王戈宏來看，真正規模化的金融資本并沒有進入租賃行業。“這是一個雞和蛋的問題，如果沒有公募REITs給資本提供順暢的退出渠道，就很難從源頭吸引低成本的大規模資本進入。雖然近期有了保障房上市公募REITs的可能，但依然解決不了規模龐大的市場化存量資產的流動性問題。”
“美國公募REITs規模里，基礎設施占比居首，為17%，住房租賃僅次于后，是占比達15%的第二大市場，”王戈宏相信，中國的住房租賃公募REITs面對所有存量資產的政策一定會到來，而只有公募REITs真正推出，中國的公寓產業發展才能有質的飛躍。
不過，當下來看，住房租賃公募REITs的落地仍面臨諸多障礙。除僅局限在保障房范疇外，王戈宏認為，目前基于基礎設施REITs定出的4%的派息率對于公募REITs來說還是有些高，美國著名的公募REITs EQR和AVB的派息率也就不到3.5%，這還是在租金收益免稅的條件下實現的。“未來國內REITs還是要在租金收益的配套稅收，以及資產持有成本兩個核心環節給出具體利好政策，否則即使上市了，投資人的積極性也不會高。”王戈宏表示。
實際上，持有資產、三年以上穩定現金流、有權益投資人等一系列指標的確為企業發行REITs筑起了壁壘。根據克而瑞租售數據統計，至2021年，中國住房租賃資產證券化發行總數超40筆，累計發行總規模超405.85億，其中類REITs融資規模約231.49億元，占到住房租賃市場資產證券化融資總額的近六成。然而，近兩年類REITs的發行數量有所減少，融資規模也明顯下跌。
住房租賃苦融資久矣，想要實現真正的資本化需要一個循序漸進的過程，頂層設計上加以明確和扶持，加快住房租賃REITs試點勢在必行。王戈宏稱，當下類REITs發行量減少并不奇怪，企業都在悶著火苗等待公募REITs重新激活投資熱情。
02
新派的愿景：做中國市場化資產的公募公寓REITs
兩年前的一場公開演講中，王戈宏說：“我為什么要做公寓？我真的有一個預感，未來長租公寓真正排前十名的，很有可能前八名是開發商，因為他們同時有啞鈴的左邊（管理）和右邊（資產），而我們發展什么？我們只能靠著初心和夢想發展體驗。”
國內首支長租公寓資產類REITs發行完成后的幾年，新派公寓便似乎鮮少有大的舉動，擴張速度也并不快，但經過幾年潛心摸索，新派公寓找到了適合自身基因的模式，以“產品設計顧問+坪效提升運營+資產證券化服務”的大資管模式回答了“發展什么”的問題。
據王戈宏介紹，新派其實同時嘗試了類REITs模式、二房東模式、品牌輸出運營模式，在成都，深圳，南京等都有落地的項目，上海也通過競標合作了品牌顧問項目。
但王戈宏也坦言，總結下來，2017年后拿的包租項目基本都是不賺錢的，這與行業中廣泛存在的盈利問題一致。“品牌輸出的輕資產由于只收取5%左右的管理費，所以賬面上形不成收益規模，而且國內公寓的品牌對消費者的粘性還不像連鎖的品牌酒店，他們為房東帶來穩定的客源，公寓的租戶多是依據工作地以及性價比選擇公寓，這就使得資產方對公寓品牌沒有很強的依賴，一旦管理協議到期，資產方往往解約自行管理，公寓前期付出的努力，創造的價值付之東流，一定程度上來看，公寓輕資產確實是個偽命題。”王戈宏表示。
作為國內住房租賃REITs的先行探索者，王戈宏還是將更多的期待放在公募REITs上。“新派的類REITs模式盈利不錯，而且容易復制，但這要等到公募REITs的推出，讓大錢，長錢，便宜錢開始真正進入，我們就有了發揮作用的空間，可以與資本合作順利地轉化成REITs基金。”
“我們的愿景是期望有一天成為中國市場化資產的公募公寓REITs，這是我們成立之初的決心，路很難，但也沒有其他更好的選擇。”王戈宏說。
實際上，公寓REITs被王戈宏視為化解住房租賃行業盈利難的最優解。回顧住房租賃行業的發展脈絡，從創業企業開路，到更有實力的房企系租賃品牌占據主流，隨著國家隊保障房的大規模進入，今后市場的主力軍無疑將是國家隊和房企旗下機構。那么，作為探路者的創業公寓品牌，未來將棲身何處？
王戈宏認為，租售并舉的國策之下，作為規模萬億的民生產業，住房租賃本就是薄利行業，需要通過規模效應以及資產證券化去獲得長期的效益。“投資界流行的長期主義精神在長租公寓行業不是你愿不愿意有，而是天然必須要有的準備與行為。只要為資本打通了退出通道，加上合理的稅收，這個市場完全容得下市場化的品牌機構，”王戈宏稱，保障民生與企業盈利并不對立，而且市場化的機構也能提供多樣化的產品供應，與房企品牌和國家隊形成互補。
但目前對于新派來說，“三駕馬車”并行的模式還是拓寬了企業發展的可能性，任何資產持有者在短時間同時擁有以上三種能力和團隊都不容易。因此，對于存量資產來說，新派公寓既可以提供全程服務，也可以分階段進行服務。王戈宏透露，新派正與一些開發商以及國有資產接觸，雙方將通過大資管模式進行合作，今年，上海與北京的合作新項目或將亮相。
