媒體報道，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺。據(jù)了解，該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

對此，評價如下：

1、預(yù)售資金監(jiān)管面臨的形勢

我國1994年發(fā)布實施的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對預(yù)售資金監(jiān)管有規(guī)定，明確開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè)，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。2001年修訂時提出，城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。但規(guī)定的相對粗線條，不太適應(yīng)當下商品房發(fā)展的新趨勢：

一是，近年來地價明顯上漲，熱點城市地價占房價的比例達到30%-50%，開發(fā)商前期投入太大，杠桿率高，而專注于項目工程完成和交付的預(yù)售資金監(jiān)管，難以適應(yīng)開發(fā)商的資金需求。

二是，超高層建筑越來越多，按形象進度提取預(yù)售資金的做法，應(yīng)該更加精細化，增加提取節(jié)點。

三是，預(yù)售（而不是現(xiàn)售）的目的就是，在確保工程質(zhì)量和進度的前提下，增加開發(fā)商的可用資金，降低財務(wù)成本，從而降低房價，并縮短建設(shè)周期，增加商品房供應(yīng)。現(xiàn)在由于風(fēng)險開始顯現(xiàn)，保交樓任務(wù)突出，有的地方出險監(jiān)管“一刀切”，一般額度和重點監(jiān)管額度混同，導(dǎo)致開發(fā)商可用資金下降，加劇了交付風(fēng)險、資金鏈緊張，也導(dǎo)致供應(yīng)下降，違背了采用預(yù)售的本源。需要從頂層進行設(shè)計。

四是，從爆發(fā)風(fēng)險的案例看，普遍違規(guī)挪用預(yù)售資金，地方監(jiān)管的有效性需要提高。近年來，商品房市場風(fēng)險不斷發(fā)生，各地爛尾樓明顯增加，需要專門對預(yù)售資金監(jiān)管進行重新設(shè)計，包括監(jiān)管的原則、類型，不同資金監(jiān)管側(cè)重點，提取的節(jié)點安排，住建和金融的協(xié)調(diào)，怎么一城一策，怎么確保行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，怎么處理好保交付和緩解開發(fā)商資金鏈的問題等。

2、預(yù)售資金監(jiān)管的趨勢

一是，“既要管好，又不能管死”。管好就是嚴格專戶性質(zhì)，專款專用，實行全程全額監(jiān)管，資金閉環(huán)運營，不能挪用、套取，嚴格按照節(jié)點來使用，確保交付、房屋質(zhì)量，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這是實施監(jiān)管的本源；“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

二是，明確監(jiān)管的模式。比如按預(yù)售款一定比例，一般在10%-40%，如廣東普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%，銀川為40%；比如，按工程造價上浮一定比例，如浙江為工程造價的1.3倍，福建的城市多數(shù)為工程造價1.2倍；還有制定統(tǒng)一標準，如天津按照項目區(qū)位不同在3000-4000元/平左右，濟南按照3500元/平執(zhí)行，北京不低于5000元/平。青島對于全裝修項目，要求將裝修裝飾費按照1500元/平米的標準納入監(jiān)管。

三是，明確全額監(jiān)管和重點監(jiān)管。對商品房預(yù)售房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款和住房公積金貸款等）實施全額監(jiān)管，都要進入監(jiān)管賬戶。不過，在全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上，測算從預(yù)售到交付期間的工程支出，將該金額作為預(yù)售資金的重點監(jiān)管額度。對于重點監(jiān)管額度，嚴格按照監(jiān)管節(jié)點的要求提取。對于非重點監(jiān)管額度，允許提取，但是要求優(yōu)先用于工程建設(shè)，避免盲目擴張，反過來又去挪用本項目的預(yù)售資金。

四是，明確責(zé)任、分工和流程。預(yù)售資金監(jiān)管包括住建部門、監(jiān)管銀行、施工和材料供應(yīng)單位、監(jiān)理商等，要明確各自責(zé)任、分工和工作流程，杜絕監(jiān)理商、材料單位配合開發(fā)商出具虛假證明，套取預(yù)售資金。在近期風(fēng)險案例中，此類現(xiàn)象很多。

五是，明確資金使用的權(quán)利先后。比如，不得因銀行保護債權(quán)，也不能因為司法判決而隨意抽走資金，保交樓、保交付是第一位的。

六是，明確例外情況。比如，使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管，如北京2021年11月規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。根據(jù)市場運行情況、工程進展狀況進行優(yōu)化；增加預(yù)售資金提取節(jié)點，如對擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達三分之一”，“建設(shè)層數(shù)達三分之二等節(jié)點，資金提取的頻率提高，將有助于工程進度。

從保交樓，保民生，防范風(fēng)險，高質(zhì)量發(fā)展的角度看，預(yù)售資金監(jiān)管會趨于嚴格，因為過去有點松，導(dǎo)致了保交樓難題，很多地方大面積爛尾樓出現(xiàn)。當然，也有優(yōu)化的空間，但主要是規(guī)避部分地方一味地為了保交樓，擔(dān)心資金被司法和銀行抽走，被挪用而超額監(jiān)管。但總的來說，有保有壓，但重在正本清源，將預(yù)售資金“專戶管理”、“專款專用”的原則落到實處。

預(yù)計，國家發(fā)布該指導(dǎo)意見后，各地根據(jù)新原則制定實施細則，目前這一工作已經(jīng)展開。