2021年的流動(dòng)性危機(jī)尚未逾越，2022年開(kāi)年，更為高聳的債務(wù)高峰已經(jīng)猝不及防地矗立在各家房企面前。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2022—2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，其中2022年償債壓力集中于上半年。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元債券到期，涉及41家房企，發(fā)行總額超157億美元。
其中，1月到期的債券數(shù)量最多，共有21只，即將到來(lái)的3月償債壓力也不小，償還額度近70億美元，已經(jīng)深陷債務(wù)泥沼的中國(guó)恒大將迎來(lái)一筆20.25億美元債的到期。
償債高峰來(lái)臨
自2021年下半年以來(lái)，多家房企出現(xiàn)了債務(wù)違約，美元債成為重災(zāi)區(qū)。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2021年中資美元債違約集中爆發(fā)，違約金額合計(jì)274.36億美元，同比大幅增長(zhǎng)163％，涉及違約債券63只，首次違約主體14家。其中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了中資美元債違約的絕大部分，違約金額244.78億美元，占比90％，涉及違約債券55只，占比87％。
時(shí)間剛剛踏進(jìn)2022年，房企便不得不直面美元債兌付中的一次關(guān)鍵性考核。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年到期的地產(chǎn)美元債中，1月到期規(guī)模最大，但截至目前，僅旭輝、中梁、上坤等幾家企業(yè)對(duì)外宣稱，已將1月到期美元債的兌付資金匯至投資者指定賬戶。
對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，償債依然是難以跨越的障礙，甚至有房企直接選擇“躺平”。1月19日，中國(guó)奧園公告稱，其將不會(huì)為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及最后一期利息；此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會(huì)支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據(jù)項(xiàng)下的最新一期利息。
除了奧園外，新力也公告稱1月24日到期的2.42億美元發(fā)生交叉違約。
困境之下，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為房企存在較大的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。西南證券研報(bào)中稱， 2022年一季度房企仍存在美元債高峰及工程款節(jié)前兌付的雙重壓力，房企存在較大資金壓力，一是房企可能需要在春節(jié)前兌付數(shù)額較大的工程款（萬(wàn)億規(guī)模），二是2022年一季度到期的美元債額度遠(yuǎn)超2021年四季度。“當(dāng)前行業(yè)融資的邊際放松為結(jié)構(gòu)性放松，很多民營(yíng)企業(yè)并未直接享受到信用融資的支持，在較大的兌付壓力下，后續(xù)可能仍將有部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約。”研報(bào)中表示。
與此同時(shí)，中信證券(600030)認(rèn)為，對(duì)于民營(yíng)房企，今年一季度境內(nèi)債券尚不構(gòu)成到期壓力，但發(fā)行的美元債將進(jìn)入償債高峰；中誠(chéng)信國(guó)際亦表達(dá)了高收益民營(yíng)房企樣本主體將于今年一季度迎來(lái)一輪償債高峰的觀點(diǎn)。
截至1月28日，一季度美元債超過(guò)5億美元主體還有中國(guó)金茂、雅居樂(lè)、融信中國(guó)、盈大地產(chǎn)、中駿集團(tuán)等，20.25億美元的到期債券也將令恒大的債務(wù)難題雪上加霜，這些美元債將何去何從，答案將在近期逐一揭曉。
花式自救組合拳
2021年四季度以來(lái)，由于房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，除個(gè)別有能力的企業(yè)兌付、及個(gè)別房企直接“躺平”外，多數(shù)房企為緩解流動(dòng)性壓力、避免交叉違約，積極與投資人就債務(wù)展期展開(kāi)協(xié)商。安信證券數(shù)據(jù)顯示，2021全年共15家房企的20只地產(chǎn)美元債進(jìn)行交換要約，規(guī)模達(dá)83.2億美元，為近5年來(lái)最高水平。
這一趨勢(shì)在2022年得到了延續(xù)。1月26日，華南城發(fā)布公告稱，2022年2月到期的11.50%優(yōu)先票據(jù)及2022年6月到期的10.875%優(yōu)先票據(jù)，展期事宜已獲持有人的足夠同意，持有人允許公司隨時(shí)按面值加應(yīng)計(jì)和未付利息選擇性贖回任何未償還票據(jù)。
此外，禹洲集團(tuán)1月24日宣布，2022年1月到期美元票據(jù)交換要約及征求同意已成功完成。
除華南城、禹洲，近期大發(fā)地產(chǎn)、祥生控股、榮盛發(fā)展(002146)均在進(jìn)行交換要約。債務(wù)大潮面前，尋求展期、交換要約成為行業(yè)高頻詞，房企均試圖以此獲得債務(wù)“緩沖期”。
但由于美元債券為信用債，又在境外上市，既沒(méi)有抵押物，也無(wú)法通過(guò)法律途徑查封發(fā)行人境內(nèi)資產(chǎn)，因此，在同策研究院研究總監(jiān)肖云祥看來(lái)，交換要約最難的環(huán)節(jié)在于否能“打動(dòng)”債權(quán)方，“交換要約若失敗，意味著公司很大程度上不能按時(shí)償還債務(wù)，后期或?qū)⒚媾R債務(wù)重組”。
盡管房企普遍面臨現(xiàn)金流危機(jī)，但房企也在于艱難中積極回購(gòu)債務(wù)，提振市場(chǎng)信心。
1月10日旭輝發(fā)布公告稱，一筆2022年到期本金金額約2.65億美元利率5.5％優(yōu)先票據(jù)已根據(jù)要約有效提交，該公司最終就購(gòu)回該票據(jù)并向票據(jù)持有人支付的總金額將約為2.72億美元（包括利息）。
20日，融信消息稱，公司已于當(dāng)日提前償付美元債債息，金額為1857萬(wàn)美元。
“美元債回購(gòu)一方面穩(wěn)住了市場(chǎng)的信心，但由于美元債利息較高，普遍在7％左右，而高負(fù)債的房企利率達(dá)10％以上，因此，在資金鏈承壓的情況下，很大程度上也加劇了房企的財(cái)務(wù)困境。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
除尋求展期、回購(gòu)債券之外，加速資產(chǎn)處置也被房企視為“救命稻草”，多家房企加入賣地、賣股權(quán)大軍，2022年以來(lái)，房企變賣資產(chǎn)引起了市場(chǎng)高度關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期，已有世茂、雅居樂(lè)、碧桂園、融創(chuàng)、招商積余、富力、龍光、中南、禹洲、萬(wàn)科海外等多家房企將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”。
對(duì)于股權(quán)融資、出售物業(yè)資產(chǎn)等回籠資金的方式，肖云祥稱，由于在二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的持續(xù)下行，房企股票估值已經(jīng)較低，即便通過(guò)股權(quán)獲得融資也難“解渴”。
房企債務(wù)危機(jī)能解嗎？
資料顯示，一季度到期美元債中票面利率超10%的有16筆，涉及房企均為民企，這也意味著，債務(wù)壓頂之下，民營(yíng)房企債務(wù)成本更高，生產(chǎn)壓力更大。
屋漏偏逢連夜雨，從2022年以來(lái)的房企融資情況來(lái)看，民營(yíng)房企同樣面臨較大壓力，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月20日，國(guó)企、央企及具有國(guó)資背景的地方城建平臺(tái)成功發(fā)債或公布融資計(jì)劃近100起，合計(jì)融資金額超1900億元，債券品種包括ABS、私募、小公募、超短期融資券等。從用途看，募集資金多用于“借新還舊”及補(bǔ)充流動(dòng)資金。而民營(yíng)房企的融資依舊不易，1月以來(lái)，僅有龍湖、星河實(shí)業(yè)等房企公布了發(fā)債計(jì)劃。
因此，業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)市場(chǎng)步入新常態(tài)，但未來(lái)幾年下行是行業(yè)共識(shí)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，毛利率下降是必然的，如何在利潤(rùn)不高的情況下，還債是個(gè)很大問(wèn)題，如果頻繁違約除了會(huì)導(dǎo)致融資極端困難，還會(huì)導(dǎo)致銷售端，消費(fèi)者望而生畏，此后房企生存難以為繼。
不過(guò)，一季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了包括降準(zhǔn)降息、收并購(gòu)貸落地等多重利好，近日，央行也再次強(qiáng)調(diào)，要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。
基于以上種種，天風(fēng)證券表示，預(yù)計(jì)2022年政策總體保持定力，增強(qiáng)系統(tǒng)性考量，完善長(zhǎng)效機(jī)制作為行業(yè)中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向良性健康發(fā)展的底層保障，同時(shí)需求側(cè)進(jìn)行適度的逆周期調(diào)控，為行業(yè)降檔創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。需求側(cè)滿足合理住房需求，供給側(cè)為優(yōu)質(zhì)房企提供政策支持，防范化解流動(dòng)性危機(jī)，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型。
中信證券也表示，預(yù)計(jì)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)能逐步得到化解，優(yōu)秀企業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，積極推動(dòng)項(xiàng)目層面的并購(gòu)，是化解資金困難企業(yè)的重要手段。2022年3月之后房屋交易市場(chǎng)有望逐漸穩(wěn)定，項(xiàng)目并購(gòu)則會(huì)逐漸在更廣闊的領(lǐng)域展開(kāi)。
