剛剛過去的2021年，全國商品房銷售額再創新高，達18.2萬億元，同比增長4.8%，然而，一邊是銷售新高，一邊是預期下滑。
近日，三大評級機構惠譽、標普、穆迪發布了對2022年國內房地產行業的信用展望，均持悲觀態度。穆迪預測2022年全國合約銷售額將下降5%-10%；標普預測2022年商品房銷售額將下滑7%左右；惠譽預計2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%。三大評級機構預測表示，房地產行業目前主要存在銷售前景疲弱、政策等限制，并將導致房地產行業數據繼續惡化。
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銷售疲軟機構看空
三大機構均還預測，2022年房地產投資端將明顯下滑，其中，標普預計2022年全行業土地投資金額將下滑10%左右。惠譽預期2022年全年民營房企的拿地面積將減少15%左右。標普還預測2022年的行業EBITDA利潤率可能會下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。
對于當下的市場環境，穆迪表示，當下房地產行業銀行融資渠道為近10年來最緊，房地產業貸款總額包括土地和房地產開發貸款和住房抵押貸款。2021年第三季度開發商銀行貸款增速繼續放緩，并創下近十年來的最低水平。此外，穆迪還表示政府2022年將繼續通過化解房地產市場相關風險保持該行業的長期穩定，并提示任何寬松措施將只是短期和暫時性的，其目的是為了防止銷售價格和面積迅速下滑。
不止評級機構，對于房地產行業的整體數據，國內券商也發表了自己的觀點。中銀證券認為房地產行業陣痛仍將持續。
中銀證券表示，12 月購房者情緒仍未出現明顯改善，銷售已連續 5 個月出現雙位數負增長；70 大中城市房價連續 4 個月下滑。能級較高的 70 大中城市住宅銷售價格環比也連續 4 個月下跌，下跌城市數量達到 50個。全年銷售面積增速為正，略高于市場預期，全年市場呈現明顯的“前高后低”、“東強西弱”，全年銷售均價首破萬。中銀證券還預計 2022 年行業銷售面積增速-5.0~-3.5%，其中一二線及強三線城市熱度在下半年或有所恢復，弱三四線持續下行。
中銀證券預期，由于 21 年下半年百城土地成交建面月均降幅高達-34.3%，未來 1~2 個季度的土地投資與后續新開工都將持續走弱，投資增速將面臨持續下滑的壓力。二季度開始我們認為在銷售景氣度回升疊加土拍讓利的背景下，拿地降幅將會有所收窄，三四季度的土地投資下行壓力或有所緩和。預計 2022 年整體開發投資缺乏穩固支撐，增速或進一步降低，最終落在 2.1%。
2021年有近400家房地產公司破產，多家規模房企業績未達標甚至較2020年出現了下滑房地產行業正在迎來至暗時刻。中銀證券也表示，現階段銷售不景氣削弱了當前房企拿地和新開工的意愿，土地成交與新開工下行使得后續入市項目變少、銷售有進一步持續下行壓力，負向傳導關系使得行業沒有辦法良性運作。隨著Q1銷售底部區域的到來，基本面將出現回升，投資或在Q2見底并開始改善。
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地產信用修復戰
在政策收緊和市場疲軟的情況下，2021年房地產行業暴雷不少，當下或已陷入信用漩渦。
據不完全統計，僅在2021年10月就已有近30家國內上市房企被國際評級機構下調評級。甚至有房企因為信用評價下降，導致了投資者認為風險上升，要求提前償還。因評級下調導致的股份拋售、債權人加速催收、購房者觀望情緒加重等情況并不在少數。這些都會加劇企業流動性風險，形成惡性循環。這種情況已延續至2022年。融創、雅居樂、時代中國、世茂等房企的相關評級均遭不同程度的下調。
對于這種現象，聯合資信認為，房地產行業銷售情況在2021年12月份仍未充分恢復，加之房地產企業在2022年上半年仍有較大到期債務需要償還，弱信用資質房企的流動性壓力依舊處于高位，金融機構對于房地產企業融資仍持謹慎態度。
在此情況下，融資發債能力開始出現了兩級分化：國企近期開始進行了大量的融資，據不完全統計，1月以來，首開、金隅集團(601992)、上海浦東發展、廣州地鐵集團、寧波城建、蘇州吳中城投、長春城投、鄂州城投等企業均進行了相關融資。
國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成功發債或公布融資計劃近100起，合計融資金額超1900億元，債券品種包括ABS、私募、小公募、超短期融資券等。從用途看，募集資金多用于“借新還舊”及補充流動資金。
與國企相比，民企則相對要暗淡一些，但優質企業并未缺席。1月以來，龍湖、榮盛、星河實業、碧桂園、金科、濱江、綠城等企業順利發債，但規模和數量都無法與國企相比。標普表示近期發債窗口重啟無法惠及大多數中國房地產開發商。
另一方面，中國人民銀行和中國銀保監會正在鼓勵一些信用質量較高的民營及國有開發商擴大房地產項目并進行并購，為房地產行業提供新的流動性，房地產行業馬太效應仍在繼續。
聯合資信表示，目前民營房企融資確實有所恢復，政策也確實在邊際改善。當前房地產行業的融資更多將利好國企、央企及優質民企。該機構認為，從市場反應來看，地產企業的分化也越來越明顯，雖然近期部分正向措施不斷出臺，但投資者信心仍相對有限。
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