房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)融資寬松正在向物企蔓延。

據(jù)華潤(rùn)置地官微披露，公司已于1月25日與招商銀行(600036)簽訂了《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購(gòu)融資建立深度合作伙伴關(guān)系，招商銀行將全力支持華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展。

相較于房企收并購(gòu)融資“開(kāi)閘”以及部分物企通過(guò)配股等渠道融資收并購(gòu)，此次華潤(rùn)萬(wàn)象生活的并購(gòu)貸，傳遞了更為明確的行業(yè)信號(hào)，為國(guó)資背景物企開(kāi)放專(zhuān)項(xiàng)融資通道，成為房地產(chǎn)行業(yè)紓困的一大重要途徑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在專(zhuān)項(xiàng)融資支持下，物業(yè)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)更大范圍的收并購(gòu)潮，行業(yè)洗牌在即。

物業(yè)并購(gòu)融資“開(kāi)閘”

根據(jù)協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度，專(zhuān)用于華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類(lèi)融資產(chǎn)品。

官微消息披露，此次融資將有利于發(fā)揮并購(gòu)在防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用，并助力華潤(rùn)萬(wàn)象生活在物業(yè)、商業(yè)、數(shù)字化等各類(lèi)業(yè)務(wù)拓展上提供金融支持。

相較于早前碧桂園頻繁融資進(jìn)行收并購(gòu)，以及早前民營(yíng)資本收購(gòu)暴雷房企的物業(yè)資產(chǎn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活獲得專(zhuān)項(xiàng)資金支持，物業(yè)收并購(gòu)將加入房地產(chǎn)行業(yè)紓困、出清風(fēng)險(xiǎn)的大局中。

香頌資產(chǎn)執(zhí)行董事沈萌表示，為國(guó)資開(kāi)放信貸通道，對(duì)陷入流動(dòng)性困境的民資房地產(chǎn)企業(yè)變相化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是目前既定方向，而物業(yè)服務(wù)板塊屬于民資房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，所以也視作并購(gòu)的合理標(biāo)的。之后，可能物業(yè)板塊會(huì)成為繼優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目以外，國(guó)資較為集中并購(gòu)紓困的潛在目標(biāo)。

2021年下半年以來(lái)，不少房企陷入流動(dòng)性困境，出售資產(chǎn)成為回籠資金的重要途徑，物業(yè)則成為被擺上“臺(tái)面”的重要資產(chǎn)。碧桂園服務(wù)鯨吞藍(lán)光嘉寶服務(wù)，合景悠活13億拿下雪松智聯(lián)80%股權(quán)，彩生活將核心物業(yè)資產(chǎn)售予碧桂園服務(wù)。同時(shí)，包括中國(guó)奧園等多家房企亦已將物業(yè)資產(chǎn)列入資產(chǎn)出售包，靜待買(mǎi)家出手。

如果行業(yè)資金壓力持續(xù)得不到緩解，或?qū)⒂性絹?lái)越多的物業(yè)資產(chǎn)待售，而穩(wěn)健發(fā)展的國(guó)資背景企業(yè)將成為物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)的主力，而專(zhuān)項(xiàng)融資支持成為并購(gòu)市場(chǎng)的重要助力。

并購(gòu)定價(jià)背后的行業(yè)邏輯

有了專(zhuān)項(xiàng)資金的支持，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的收并購(gòu)局面有望進(jìn)一步打開(kāi)。

事實(shí)上，在宣布30億元融資前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活已接連落地兩宗收并購(gòu)。2022年1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活官宣，擬收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)，總代價(jià)將不高于10.6億元。兩周后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活再次公告了對(duì)南通長(zhǎng)樂(lè)物業(yè)全部股權(quán)及江蘇中南物業(yè)服務(wù)1%股權(quán)的收購(gòu)計(jì)劃，收購(gòu)代價(jià)不高于22.6億元。

物業(yè)行業(yè)擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，在房地產(chǎn)行業(yè)承壓的背景下，具有較高的安全系數(shù)，對(duì)于央企來(lái)說(shuō)，是不錯(cuò)的收并購(gòu)資產(chǎn)。

而從華潤(rùn)萬(wàn)象生活的出價(jià)看，兩宗收并購(gòu)的價(jià)格均較民營(yíng)資本溢價(jià)高。

公告顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)的標(biāo)的江蘇中南截至2021年12月31日，未經(jīng)審核綜合賬面凈值約為 2.47億元；而在禹洲物業(yè)的收購(gòu)標(biāo)的，其截至2021年12月31日的未經(jīng)審核綜合賬面凈值約為1.01億元。

整體而言，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的出價(jià)約為收購(gòu)標(biāo)的賬面凈值的10倍左右，整體高于早前多家民營(yíng)物企為主體的收并購(gòu)案例定價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士表示，該定價(jià)不免讓人疑惑其中存在利益輸送的空間，收并購(gòu)案中涉及面廣，利益關(guān)系復(fù)雜，容易滋生腐敗，是需要非常謹(jǐn)慎的。

沈萌則表示，現(xiàn)階段的收購(gòu)不是“掠奪性”的，而是兼具擴(kuò)張與紓困兩重性質(zhì)，因此在價(jià)格上只要處于合理估值區(qū)間，國(guó)資會(huì)對(duì)價(jià)格要求相對(duì)寬松，國(guó)資扮演的是“救火隊(duì)員”角色。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著專(zhuān)項(xiàng)并購(gòu)融資開(kāi)閘，國(guó)資背景物企對(duì)處于資金困境物企的收并購(gòu)有望加速，進(jìn)一步紓困行業(yè)。同時(shí)，物業(yè)行業(yè)將加速洗牌，行業(yè)格局或?qū)⒂貥?gòu)。