信心比黃金還貴，這句話很適合形容當下的房地產行業，這種信心最后只會落到一個層面——市場銷售。
最近發生一個頗為夸張的事情，青島某樓盤開盤現場坐滿了人，氣氛異常火爆，一購房者交完首付款以后，現場40人站起來為他鼓掌，原來，只有他一個人是購房者，其他人都是中介和托兒。
不過，雖然這件事情有些夸張，但也反映了當前樓市確實銷售不振。提振樓市的微觀政策層出不窮，尤其1月20日央行非常罕見的下調5年期以上LPR至4.6%，這被認為有助于提振人們的住房消費需求。
政策加持下，樓市有何反應？一定程度上，代表樓市風向標的一線城市表現得更加顯著，根據90度此前調查，日前，北京樓市成交量顯著回升，上海二手房市場也已經走出最困難時刻。今天，我們就聚焦深圳樓市，看看它正在發生哪些變化？
01
成交量創4年新低
“利率下調剛好在臨近春節期間，對市場影響還沒感覺有什么變化。”海貝找房總經理謝林鋒對90度表示，深圳樓市已經進入過年狀態，有些中介已經開始放假。
一位資深新房銷售王凱也表示，深圳新房價格沒有什么變化，整體比較平穩，春節期間的促銷力度也不大。在他看來，沖刺業績時間過了，本來政府限價利潤就不高，現在都是正常價格。
根據深圳市房地產中介協會的數據，1月份以來，深圳新房和二手房第一周的成交數據分別為683和300套，第二周為839套和628套，第三周為941套和632套。雖然成交量持續小幅回升，但變化不大，而且春節假期效應將逐步顯現。
不過，在平穩的基調中，深圳樓市的結構性變化還在持續，即新房熱度高于二手房，而且，新房項目之間分化也比較嚴重，比如，根據媒體報道，1月初開盤的安聯尚璟府項目，353套房源只有15批客戶登記，開盤10天只有一套認購。
“新房分化很嚴重，核心地段，有好學位且周邊配套比較好的項目，肯定受追捧，而光明、龍崗這種郊區樓盤成交量會差一點。”在王凱看來，整個深圳市場偏冷，網紅盤也沒有那么好賣，以華潤城為例，此前一房難求，但今年第五期推出120平方的戶型，不僅沒賣完，現在還啟動了全民經紀人去促進銷售。
可以說，當前深圳樓市依然延續去年底的狀況，公開數據顯示，2021深圳全年一二手住宅合計成交93116套，成交總量創近4年新低，一手住宅成交52417套，同比增加15.5%，二手住宅成交40699套，同比減少57.3%。
數據來源：深圳中原
尤其是二手房成交量的大幅縮減，直接終止了深圳房價的高增長態勢。統計局數據顯示，2021年12月深圳新建商品住宅銷售價格指數同比增長3.3%，二手住宅銷售價格指數同比微增0.6%。
90度查詢發現，去年同期，深圳新房和二手房的價格指數增幅分別為4.1%和14.1%，這也意味著，深圳樓市在過去一年經歷了比較慘淡的市場階段。
02
節后樓市大概率回暖
春節在一定程度上確實延后了市場對利好政策的反應，結合過去一年深圳樓市調整來看，未來深圳樓市有望反彈。
根據深圳中原的數據，2021年深圳樓市的拐點主要在3月，此后二手房成交量一路走低，新房的表現則很多是根據開盤項目的情況而變化。外界認為，導致樓市下行的最重要因素是2月出臺的二手房成交參考價格發布機制。
根據該政策，深圳市住建局發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格，不僅網上展示的價格以此為準，銀行也以“二手住房成交參考價格”作為按揭貸款的參考依據。
在中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫看來，無論是銀行亦或是民間金融機構，深圳貸款監管都大幅度加強，同時對于購房人資金來源嚴加管控，深圳作為存量市場為主導的城市，二手參考價直接重創二手市場，大學區、房地產稅等利空也懸在頭上，加上全國范圍內的密集調控，市場冰封。
不過，政策的利空效應基本出盡，業內認為深圳樓市將回歸合理狀態。王凱認為，二手房交易量每月2000套左右，已經低于正常水平，未來二手房指導價大概率不會再調整，而且，土地出讓時，基本規定了未來新房的售價，對周邊二手房價格有一個心理預期的引導，未來房價很平穩，達到了調控目的。
鄭叔倫認為，節后市場可能會迎來回暖，一方面，節后為傳統旺季，購房需求釋放；另一方面，政策上有逐步放松預期，同時大家預期政策見頂，客戶對市場預期觸底反彈概率大。加上近期影響市場的最大因素“二手交易系統”上線近3個月，市場逐步適應新系統，成交也有望回升。
謝林鋒認為，深圳樓市最難的時期已經過了，春節后大概率會回暖，不過，他認為，這取決于信貸政策的寬松，也要看兩會的風向，但今年的市場基本面和成交數據肯定會比2021好。
“至少二手房成交量會有20%-30%增加，隨著新房供應量不斷加大，今年新房會進入內卷局面。”謝林鋒表示，整體市場來說，基本要以價換量，反觀對購房者來說，是一個好的入手時機，趕在下一輪低谷期入手。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些年大家一直認為深圳購買力多么旺盛，其實背后就是加杠桿。外界誤認為深圳市場的購買力很高，只不過是杠桿催生的樓市熱度，當違規加杠桿被重錘打擊，市場會回歸到正常水平。
03
供需矛盾未來仍會存在
房價上漲是一面雙刃劍，一方面，它固然可以提高土地價格，短期內增加政府收入，但另一方面，房價上漲會影響城市對人才的吸引力，進而抑制城市發展。
這一點，在深圳就有體現，過去十年深圳偏少的宅地供給和快速增長的人口使深圳市住房價格及租金大幅上漲，提升了居住成本和薪酬壓力，降低了對人才的吸引力。貝殼研究院調查顯示2021年畢業季深圳就業期望指數排名下降2位至第6位。
中達證券認為，盡管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增長，但2014年后深圳就業人員數量同比增速持續放緩、2019年出現小幅下降（同比下降7.9萬人）。
值得一提的是，深圳人口去年，深圳的戶籍政策全方位收緊，比如，將人才落戶的學歷底線要求由大專調整為全日制本科，而且，對新引進人才不再受理發放租房和生活補貼。
對深圳來說，房價上漲過快的最重要根源是供需失衡，雖然人口增速放緩，但未來重點還要在供給側發力。近日發布的《深圳市住房發展“十四五”規劃》提到了深圳未來住房制度改革的方向，并被認為是深圳已進入實質性大規模住房建設階段。
具體來看，“十四五”期間，深圳將以公共租賃住房為主為戶籍中低收入人群提供基本住房保障，以發展保障性租賃住房為重點緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難，以共有產權住房為補充提升居民住房自有水平，穩定商品住房供應，滿足合理住房消費需求。
來源：深圳市住房發展“十四五”規劃
知名自媒體人朱文策認為，“十四五”的土地和住房供應計劃，大概率可以超額完成。同時，輔以依然嚴厲的“五限令”需求管制政策，房價上漲預期會偏于穩定。這意味著深圳市民在“十四五”期間，可以選擇的樓盤更多，進而就不會再出現過分的慌張。
朱文策認為，深圳長周期供求緊張依然存在，無論是土地還是住房——依然不夠。深圳住房供應的依據是到2025年常住人口是1860萬，基于這一點，單看深圳房價，未來長周期的持續上升還是大概率事件。
