安家廣州的計劃被擱置一年之后，最近小琴準備重新啟動看房模式。

令小琴蠢蠢欲動的是近來頻繁接到的房產中介電話，據他們透露，廣州房貸利率已經連降幾輪，想買房可以著手準備了。

遠在北京的小金近來也收到了銀行的放款通知，令小金頗感意外的是，從去年10月買房到現在，放貸時間比銀行預計的提早了三個月。

房貸，終于不再“卡脖子”。

過去一年，持續收緊的房地產金融政策牢牢掐住了房企的“七寸”，不少企業陷入一潭死水的境地，等不來資金的及時注入，脆弱的資金鏈瀕臨斷裂。

去年年底以來，金融政策層面暖風頻吹，行業平靜的湖面泛起久違的微瀾。進入2022年，樓市調控再度松綁，房企收并購貸款不再計入三道紅線，近日招商蛇口(001979)30億元并購票據的成功注冊，也為深陷至暗時刻的房地產行業帶來一絲曙光。

如今，銷售端個貸利率下調、額度放松、放款提速，企業端迎來資金“活水”，雙向奔赴的利好能否改寫行業頹勢？

01

房貸松動遍地開花

時間邁過2022的門檻，房地產市場也迎來新的變化，多城傳來房貸放松的消息。

90度地產從北京多家中介和銀行了解到，部分房貸放款提速，自去年9月完成批貸的購房者，已陸陸續續接到了放款通知。與之前4-6個月的放款周期相比，放款周期大幅縮短。

某大型商業銀行個貸經理表示，受益于年初額度充足，現在純商貸大概半個月就能放款，組合貸方面，最快在1個月的時間內放款。

放款提速的還有上海，據悉，個人材料充分的情況下，銀行放款時間在1個半月之內，而此前，上海房貸審批周期大概2個月，放款時間則在4-6個月。

相較之下，廣州和重慶等城市則出現了更為實質性的利好。

90度地產通過調查廣州的房貸情況發現，包括中國銀行(601988)、建設銀行(601939)、農業銀行(601288)、廣發銀行等在內的多家銀行下調了首套房貸利率，環比2021年12月降了5-20BP，二套房貸利率則降了10BP左右。

其中，四大行中，首套房貸利率較低的是中國銀行和建設銀行。

建設銀行個貸經理告訴90度地產，目前首套房利率，最低可以做到5.65%，放款速度也從半年，縮短至1個月左右。“現在二手房交易量不是很大，放貸不像去年管控那么嚴。”

房貸松動為小琴這樣的剛需族提供了巨大的購房動力，“以前房價漲、房貸利率也漲，現在房價平穩，房貸利率也下降了，能節省不少購房成本。”小琴說。

在重慶，剛需購房者以及有按揭需求的改需購房者，同樣迎來福音——首套房和二套房房貸利率，普遍下調了10個基點。自去年8、9月巔峰時期以來，重慶大部分銀行首套房貸利率已下調了30個基點，二套下調了20個基點。

事實上，在監管層連續提出要“維護住房消費者合法權益”后，全國房貸市場正在積極調整，貝殼研究院統計顯示，2021年12月，其監測的103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點，房貸平均放款周期減少至57天，較上月縮短11天。

02

并購貸款浮出水面

2022年開局，房地產便迎來一則重磅消息——房企收并購貸款不再計入“三條紅線”，并強勢帶動地產股連日大漲，12日，地產行業火速迎來首筆并購類債券的成功注冊。

90度地產從多家銀行了解到，確實已收到監管針對鼓勵并購貸款的相關文件，某股份制銀行內部人士表示，行內已開始響應相關政策，加大涉房貸款的投放力度。

“在今年嚴苛的貸款要求下，優質企業的開發貸、優質項目的并購貸款門檻較高，風險更加可控，行內也將按照監管層的要求，層層把關，嚴控房地產貸款的相關風險。”該人士稱。

不過，由于房地產行業仍存在較多不確定性，更多銀行對并購貸款等涉房貸款仍持觀望態度。

某國有大行相關人士表示，行內并未出臺明確的信貸方案，但針對央行提出收并購要求的9家央國企，會加快貸款審批進度。

另一位大型商業銀行投行部員工也表示，行內信貸政策暫未調整，雖然央行和銀監會提出支持收并購中小房企，但更多出于紓困考慮，監管及行內政策對資金用途的管控并未放松，即便未來調整信貸政策，用于房地產收并購的額度也不會太大。

整體來看，金融機構的意愿并不強烈，多家機構人士坦言，涉房貸款還是會很謹慎，2021年一些房企尤其是大型房企違約事件影響深遠，如今房地產市場風險還未完全出清，行業還處于脆弱敏感的狀態。

與此同時，地方政府在積極協調推動轄區內企業項目端并購。有報道稱，日前廣東省政府召集多家房企開會，與會房企包括奧園集團、富力地產、保利地產(600048)、中海地產等國企和民企，會上一些出險企業介紹了其經營情況及項目。業內普遍認為，此次會議意在為國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，地方政府的目的在于保持房地產市場的穩定，促進出險企業項目問題的軟著陸，通過項目收并購，能夠把項目和企業的風險進行分割，在資金封閉運轉的情況下，如果有些項目能夠適當的有資金進入，有優質的企業進駐，將在很大程度上修復市場信心。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，金融政策端的支持，加之政府層面的推動，勢必會加速出險企業問題項目的收并購交易，而具有央企、國企背景的優質大型房企將成為本輪并購的主力軍，并將對房地產市場走出困境、化解風險起到示范作用。

03

市場“活”起來了嗎？

從房貸“卡脖子”到多地房貸放松，從銀行對房企融資關閘到首筆并購票據的成功注冊，從銷售端到融資端，房地產行業引來資金“活水”，這背后是房企對政策層面激活樓市、促進行業回暖的期望。

但在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，樓市的回暖首先必須是行業信心的恢復，其次涉房金融才能發揮作用，而目前樓市地市依然偏冷，行業風險還未出清，收并購項目響應寥寥，行業回暖任重道遠。

上述投行人士也表示，目前市場上還沒有看到優質的并購項目，“雖然當前不少房地產企業項目有并購的需求，但目前并購項目多在觀望階段，并購貸款真正發揮作用尚需時日。”

據柏文喜分析，這主要與市場信心和市場心理有關。

就市場信心而言，長時間的從銷售端到資金端的雙向強力調控導致了樓市的大幅快速降溫，而市場過冷在導致行業流動性吃緊的同時，也讓行業信心大受影響，特別體現在，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價幅度持續低位，民營房企退出土拍“群聊”。

去年第四季度以來，涉房金融政策的微調吹起了行業回暖的希望之風，但柏文喜認為，行業的真正回暖還有賴于行業信心的恢復，以及行業信心向涉房金融領域的有效傳導。而從目前的情況來看，行業信心短期內難以快速恢復，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵項目并購的貸款新規，很難促使房企開展項目并購。

從市場心理來看，在房企出現流動性危機而非進入破產清算的情況下，項目并購會出現“二手車市場”效應。“有資金壓力的房企希望通過出讓比較差的項目換取現金，并憑借相對優質的項目來實現翻盤，因此一般‘擺上貨架’的都是不太好的項目，對于優質項目房企不但有惜售心理，或許還捂得更緊。”

柏文喜稱，收購方希望尋找到更合適的項目，而被收購則大多不愿意將優質項目輕易或打折賣出，項目在定價上難以達成一致，因此一些房企正在努力尋找到其他解決流動性的方法。

此前有媒體報道，一些優質房企與出現流動性緊張的房企洽談優質項目并購事項，但最終并購方以其他途徑解決了流動性問題，收購方案隨之流產。

“在行業信心未恢復及‘二手車市場’效應之下，有形之手親自下場撮合9家央企房地產公司并購11家民營房企的項目，可謂用心良苦。”但柏文喜提到，下一階段，穩定房地產銷售是當務之急，仍需在“一攬子”政策安排下保障房企現金流，防范風險傳染，推動“保交樓”政策的順利實施，重塑行業信心。