2021年行業邏輯生變，房地產進入調整通道。

近日，中指研究院出爐了2021年度房企銷售業績榜單。縱覽2021年房企銷售業績表現，總體上延續了“高開低走”局勢，尤其是下半年隨著宏觀調控政策效能顯現，市場氣溫陡轉直下，同比銷售跌幅持續擴大。

這一次，房企的銷售成績單里“奇跡”缺場，房地產行業虛火褪去，房企銷售均價也呈現出一些奇妙變化。

這些房企銷售均價最高

其實，自三季度以來，購房者的觀望情緒漸濃，“低迷”成為下半年樓市的主旋律。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月底，2021年年內全國百城賣地金額為4.05萬億元，同比下降7.4%。

年末收官，從已發布2021年銷售成績單的房企來看，房企銷售額和銷售均價的增長也受到不小影響。

據和訊房產統計，銷售均價霸屏前三的分別是綠城中國、招商蛇口(001979)和中海地產，分別為22537/㎡、22314.8/㎡、19545/㎡。（房企銷售金額、銷售面積為商品房數據，其中涵蓋了商品住宅、公寓、商辦等產品類型，有的房企受到公寓產品銷售均價較低的影響，或會拉低其整體均價；下同。）

（注：數據來源于房企發布的2021年1-12月銷售數據，選取企業為中指研究院統計的銷售額top10房企。）

此外，將房企銷售均價數據與2020年同期做對比可以發現，以合約銷售金額top10的房企為樣本，銷售均價下滑是普遍趨勢，其中綠城中國下滑達13.4%，中國恒大跌幅達8.7%。但仍有房企逆勢上揚，比如，萬科銷售均價漲幅達9.30%，保利發展銷售均價增長8.81%。

（注：數據來源于房企發布的2021年1-12月銷售數據。）

2021，房企銷售聚焦哪些城市？

2021年，更多龍頭房企不約而同地選擇了進軍三線、四線城市。

“最近5年，百強企業新進城市數量占比超過50%，這5年新進城市占總進入城市的50%以上，其中碧桂園、金地都是占比在60%以上，碧桂園新進三四線城市占比97%，金地新進三四線城市占比64%。”在“告別白金時代”的演講中，易居企業集團CEO丁祖昱表示。

2021年，百強房企在二線城市的布局占比近六成。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，“50家百億代表企業的二線城市業績貢獻占比為58.1%，較2020年降低了0.2個百分點；三四線城市需求得到小幅釋放，2021年業績貢獻率為23.4%，同比增長0.3個百分點；一線城市業績貢獻率為18.5%，總體保持穩定。”

在一線城市中，頭部房企的占比率依然很大，以上海和廣州為例：

在上海，融創中國、金地集團(600383)、瑞安房地產在銷售金額層面，分別以311.26億元、282.08億元和254.43億元獲得銷售金額榜前三名；銷售面積榜方面，金地集團、招商蛇口和融創中國分別以76.06萬平、68.31萬平和54.56萬平獲得銷售面積前三名。

保利發展以524.6億元獲得廣州房地產流量銷售金額冠軍；越秀地產全口徑銷售金額達到568億元，位列廣州眾多品牌房企之首；從銷售面積看，越秀地產為例廣州房地產銷售面積榜單首位，而保利發展、碧桂園分居二、三。

此外，從區域來看，2021年百億企業長三角、珠三角、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，占比分別為37.9%、13.9%、10.3%，合計占比62.1%。

2022，房企應該往哪走？

2022年，房企迎來還債大年，高速增長時代已經走遠。

未來，房企落子何方，成為房企走出困局、開啟新機的關鍵。

中國發展研究院執行院長、上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘曾指出，今年以來，政策及市場的雙重夾擊之下，房企普遍面臨流動性危機。在土地市場實行兩集中供應的首年，房企從第一批供地積極參與到第三批供地直接躺平不拿地，態度轉變的背后，是對于踏錯城市發展節奏的擔憂。

應對這種擔憂，陸銘支招房企，應到人口流入的地方去。

而根據近期各地公布的2021年統計年鑒、各地2020年統計公報、公開數據結果顯示，當前，人口凈流入最多的十個城市分別是：深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州。

其中，8個在東部沿海地區，中部和西部各1個，分別是鄭州和成都。

丁祖昱也表示：“長期來看，房地產行業應該聚焦在25個左右的城市上。以區域劃分，這些城市主要分布在長三角地區、粵港澳大灣區、京津冀地區、成渝、長江中游、關中、中原、山東半島和海西等9個城市群。”