(相關(guān)資料圖)
近兩年火爆的創(chuàng)新產(chǎn)品公募REITs進(jìn)入密集分紅期，平均分紅比例接近99%，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
01
公募REITs分紅穩(wěn)定
據(jù)中信建投(601066)研究部統(tǒng)計(jì)，截至2023年4月16日，20只公募REITs中，共計(jì)12只完成了2022年可供分配金額的實(shí)際分配，5只尚未分配2022年全年的可供分配金額，3只尚未分配以2022年12月31日為基準(zhǔn)日的可供分配金額。
從分紅情況來看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，前述12只REITs 2022年全年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實(shí)際分配比例均在95%以上。
在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，具有強(qiáng)制性分紅、流動性較好、收益穩(wěn)定等特征的公募REITs仍是優(yōu)質(zhì)的配置標(biāo)的。
上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院金融學(xué)教授、學(xué)術(shù)副院長嚴(yán)弘對媒體表示，公募REITs之所以備受追捧，主要有三大原因：
其一，就多年的海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)考量，公募REITs的收益既包含了現(xiàn)金流收入，又包含了基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的增值，風(fēng)險一般介于股票和債券之間。
其二，公募REITs跟股票、債券等相關(guān)性較低，站在資產(chǎn)配置的角度來看，該類產(chǎn)品是理想的配置標(biāo)的。
其三，通過公募REITs可以用少量的資金直接參與到不動產(chǎn)的投資中，并且公開市場交易的形式也使得資金流動性和信息透明度較高。
02
保租房REITs“可分配金額完成率”超100%
近年來，我國住房租賃REITs破風(fēng)疾行。
2022年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市。
2022年12月，華夏基金華潤有巢REIT發(fā)行上市，成為業(yè)內(nèi)首單央企保障性租賃住房REITs。
據(jù)悉，4只保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)均位于核心城市，運(yùn)營效果良好，目前累計(jì)發(fā)行規(guī)模逾50億元。
今年，也是保障性租賃住房REITs首次披露年報。
數(shù)據(jù)來源：2022基金年報
億翰智庫研究指出，保租房REITs運(yùn)營表現(xiàn)較為穩(wěn)健，均達(dá)到預(yù)期，底層資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營情況也較為穩(wěn)定，出租率均在95%以上。
其中，最關(guān)鍵的指標(biāo)“可分配金額完成率”，3只REITs都超過了100%。紅土創(chuàng)新深圳安居REITs更是達(dá)到120.67%，對REITs持有者來說是最大的利好。
此外，3只REITs的具體經(jīng)營指標(biāo)也各顯優(yōu)異。
數(shù)據(jù)來源：2022基金年報
紅土創(chuàng)新深圳安居REITs是上市以來利潤率表現(xiàn)最佳。報告期內(nèi)，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs實(shí)現(xiàn)收入2482萬元，2022年末項(xiàng)目毛利率達(dá)到64.25%。
中金廈門安居REITs租金小幅提升，出租率基本保持穩(wěn)定。中金廈門安居保障房上市以來實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3185萬元，其中，租金收入占比100%，項(xiàng)目整體出租率為99.15%，與2022年3月末基本一致。
華夏北京保障房REITs整體運(yùn)營情況穩(wěn)定。REIT上市以來實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2996.94萬元，其中，租金收入占比100%，項(xiàng)目公司報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)EBITDA為2019.77萬元。
從估值角度看，已公布2022年報的保租房REITs中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT，其估值較首發(fā)分別上升0.18%、0.74%及0.26%至11.60億元、12.23億元、11.54億元。
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