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全國兩會期間，房地產(chǎn)政策依然是各界關注焦點之一。
今年政府工作報告提出八大重點方向，其中談及“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”時，報告強調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這一表述預示著行業(yè)可持續(xù)發(fā)展格局將有望得到重塑。
不過，值得注意的是，雖然當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未全面回暖，2月份，融資規(guī)模仍處于筑底階段。
01
行業(yè)融資繼續(xù)筑底 央國企仍是主力
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。
從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-2月80家典型房企的累計融資總量為1084.32億元，同比減少20.38%。
雖然當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。
在融資結構方面，本月房企境內(nèi)債權融資386.42億元，環(huán)比減少1.9%，同比增加26.8%；境外債權融資20.26億元，環(huán)比減少59.8%，同比減少64.5%；資產(chǎn)證券化融資為18.05億元，環(huán)比減少83.8%，同比減少31.1%。
2月房企發(fā)債259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。
其中，境外發(fā)債約20.26億元，環(huán)比減少56.9%，同比減少18%，僅有萬達商業(yè)發(fā)行了一筆3億美元高級無抵押債券。
境內(nèi)發(fā)債239億元，環(huán)比減少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司債發(fā)行134億元，環(huán)比增加570%，同比增加112.7%；中期票據(jù)發(fā)行30億元，環(huán)比減少75.8%，同比減少77.5%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)(600755)、首開股份(600376)、金隅集團(601992)等國企央企。
從融資成本來看，2023年2月，80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環(huán)比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03pct，主要是因為當前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯。
境外融資成本則因為本月僅有萬達發(fā)行境外債券而達到了11%。“盡管萬達發(fā)債可在一定程度上被看作海外債發(fā)行的曙光，但行業(yè)整體信用修復可能仍需較長時間，需要房企努力改善經(jīng)營狀況、持續(xù)修復自身信用。”億翰智庫分析師于小雨表示。
2023年1-2月80家典型房企新增債券類融資成本4.21%，較2022年全年下降0.01個百分點，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。
具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)和首開股份，兩家企業(yè)的發(fā)行總量都是39億元，廈門國貿(mào)在本月發(fā)行了3筆共19億元的公司債和一筆20億元的超短融，首開則發(fā)行了兩筆共39億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，越秀和保利置業(yè)各自發(fā)行了一筆長達7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。
02
4月房企將再面臨還債小高峰
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月房企共有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元，環(huán)比減少59.8%。提前關注到2023年3月將有36筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為504億元，環(huán)比增加32.6%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金地和龍湖于2018年分別發(fā)行的兩筆30億元的公司債。
在債務違約方面，本月沒有新增違約房企，不過月內(nèi)已經(jīng)暴雷的陽光城(000671)和金科都有新增債務違約。
克而瑞指出，整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。
同策研究院指出，“三支箭”政策逐步落地以來，融資環(huán)境趨暖，但房企新增融資有限，主要聚焦在現(xiàn)有債務展期，據(jù)統(tǒng)計多家房企債務展期6個月-3年不等。值得注意的是，房企債務壓力雖通過延后暫時緩解，但仍未實質(zhì)性解決，風險尚存。
同策研究院陳舒認為，4月房企將再面臨還債小高峰，但自開年以來融資情況未見顯著提升，尤其是民營房企，若3月融資仍無明顯改善，房企現(xiàn)金流將面臨新一階段的考驗。
不過值得注意的是，2月17日證監(jiān)會發(fā)布了境外上市備案管理相關規(guī)則，放寬了境外募資等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。
此外，21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活存量資產(chǎn)的另一種方式；同時也與我國公募REITs市場形成共同發(fā)展關系，有助于不動產(chǎn)領域“投融管退”的良性循環(huán)。
整體看來，本月政府對于房企融資的表態(tài)相對較少，但是在境外上市以及不動產(chǎn)私募投資基金方面的相關表態(tài)值得房企關注，可能成為一個融資的窗口。
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