【資料圖】
近期發(fā)布的諸多數(shù)據(jù)都在指向，2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來明顯拐點(diǎn)。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)上，得到更為直白的體現(xiàn)。
進(jìn)入“雙十三”時(shí)代
從銷售數(shù)據(jù)來看，2022年全國(guó)商品房銷售面積13.58億平，同比下降24.3%，創(chuàng)近7年來的新低；商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%，創(chuàng)近6年來的新低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將很難再出現(xiàn)2021年的“雙十八”(18萬(wàn)億元、18億平方米)歷史高峰。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將在“雙十三”(13萬(wàn)億元、13億平方米)周圍波動(dòng)。
此外，去年房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)均在下滑。在全房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2022年全年開發(fā)投資額13.29萬(wàn)億元，同比下降10.0%；土地出讓下滑53.4%、新開工下滑39.4%，均是年度最大的跌幅。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，去年全年到位資金為14.90萬(wàn)億元，同比下降25.9%，反映出行業(yè)流動(dòng)性仍然處于相對(duì)緊張的局面。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，由于2022年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、買房動(dòng)力不足，資金鏈緊張等，金融機(jī)構(gòu)紓困地產(chǎn)的意愿不足，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格沒到底，也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。于是，開發(fā)商不得不降價(jià)促銷，而且力度越來越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環(huán)，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下滑。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)期，李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下，關(guān)鍵是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不穩(wěn)，不僅是居民不愿意買房，而且金融機(jī)構(gòu)也不愿意介入，不愿意參與收并購(gòu)、紓困。近期政策加力很明顯，包括利率不設(shè)下限對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，鼓勵(lì)需求入市。
2023年上半年，處于疫后休養(yǎng)生息、修復(fù)預(yù)期、穩(wěn)定基本面的時(shí)期，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌，但在2022年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，跌幅或許收窄。下半年，量?jī)r(jià)和預(yù)期將逐步企穩(wěn)。
2023年房地產(chǎn)會(huì)如何？
不得不承認(rèn)的是，一方面，伴隨著市場(chǎng)規(guī)模迅速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)高速增長(zhǎng)的階段；
但另一方面，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性，以及政策端的企穩(wěn)帶動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸至平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。
今日，在國(guó)新辦舉行的2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，通過相關(guān)測(cè)算，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重為13%、14%左右。
“2022年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值下降5.1%，固定資產(chǎn)投資5.1%的增速不是太高，最主要是受房地產(chǎn)業(yè)拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%，下拉固定資產(chǎn)投資2.5個(gè)百分點(diǎn)。”康義介紹了2022年房地產(chǎn)的情況。
但他初步判斷，2023年房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累不會(huì)比2022年大。
2023年房地產(chǎn)形勢(shì)如何？同日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議有著非常明確的指導(dǎo)意義。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2023年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開局之年。全系統(tǒng)要在穩(wěn)中開好局、在進(jìn)上下功夫，推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展邁出新步伐，重點(diǎn)抓好十二個(gè)方面工作。
●以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
●以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題
●以實(shí)施城市更新行動(dòng)為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市
●以深化城市管理改革為動(dòng)力，提高城市科學(xué)化、精細(xì)化、智能化管理水平
●以提升現(xiàn)代生活條件為目標(biāo)，建設(shè)宜居宜業(yè)的美麗村鎮(zhèn)
●以建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，不斷提升建筑品質(zhì)
●以彰顯地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌為核心，加強(qiáng)城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承
●以協(xié)同推進(jìn)降碳、減污、擴(kuò)綠為路徑，切實(shí)推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色低碳發(fā)展
●以健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制為關(guān)鍵，堅(jiān)決守住城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域安全底線
●以制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為引擎，激發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力活力
●以加強(qiáng)國(guó)際交流合作為載體，持續(xù)為世界人居領(lǐng)域發(fā)展作貢獻(xiàn)
●以自我革命精神為引領(lǐng)，全面加強(qiáng)黨的建設(shè)
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對(duì)于會(huì)議重點(diǎn)要求，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析表示，供需兩端政策有望進(jìn)一步改善，需求端強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)施策”，企業(yè)端側(cè)重防范化解風(fēng)險(xiǎn)。
在需求端，一方面強(qiáng)調(diào)毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，另一方面強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)施策”，再次明確要增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心。
保交樓方面，資金規(guī)模有望加大，落地速度或加快，會(huì)議強(qiáng)調(diào)有條件的地方可以實(shí)行現(xiàn)房銷售。
對(duì)于房企端，會(huì)議明確提到“一頭”抓出險(xiǎn)房企、“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，在出險(xiǎn)房企方面，將側(cè)重幫助企業(yè)自救和依法依規(guī)處置破產(chǎn)、追責(zé)等。
此外，加快完善住房保障體系，加快解決住房困難問題，保租房覆蓋面積有望擴(kuò)大。城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要推手，未來發(fā)展模式的廣度和深度將不斷拓展。
李宇嘉表示，2023年，一邊要穩(wěn)定樓市，一邊要紓困企業(yè)，一邊要保交樓。這三項(xiàng)工作，目前都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。
他預(yù)計(jì)，若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產(chǎn)生效應(yīng)，即熱點(diǎn)城市交易量開始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動(dòng)都市圈周圍城市好轉(zhuǎn)。不過，由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈，特別是房?jī)r(jià)反彈。
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