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2022年，市場利好政策不斷，從保交樓措施至房企獲信貸融資再至近期16條救市政策，樓市回溫的風向已定。

然而，現實的問題總是存在并具體的：雖然購房需求存續，但是房地產總銷售額蛋糕變小就是當今現狀，流速變快的窗口期的到來不會一蹴而就。那么，擺在開發商面前的問題就來了，在當下，要么，將現有項目盡力出清，在土地市場則按兵不動；要么就是有“后招”盤活局面，刺激購買發生，甚至引領小周期。

2022年，在土地市場依然活躍的民企，龍湖是為數不多的代表。

10月，龍湖在蘇州以19.6億元成功斬獲蘇州相城2022-WG-65號地塊，據當時第三方的統計，那段時間（20天左右），龍湖僅在全國公開市場獲取土地金額就超過了100億元。在土地市場的進擊背后，在市場端，龍湖可能在“憋招”。市場信息顯示，從12月開始，龍湖年內獲取的新地塊們，即將登場了。

筆者發現，有一點特別值得關注，龍湖這一批即將入市的新品，從項目定位與產品進化方面，都是明顯提升。這也或許是“逆流而上”的產品時代，到來的一個標志。

龍湖九里璟園和他的2500組客戶

11月18日，位于蘇州大園區板塊的龍湖·九里璟園新奢蘇式園林示范區正式入市，據統計，首天就有超2500組客戶到訪參觀，當下市場有這樣的熱度，不得不說蘇州真是個好城市，二則是即使在這樣的好城市，這個規模的當天到訪量也相當不錯。

在蘇州，以金雞湖及獨墅湖圍繞的大園區板塊是長期擎動蘇州中心發展的重要板塊。從2018年獨墅湖南隧道規劃落地，再至2021年“園區共同體”落地，這塊熱土的利好從未被市場忽視。

九里璟園是龍湖今年在蘇州獲取的新項目，可以明顯看出，首先從龍湖的項目選址上也在明顯變化，即更近核心或高熱板塊。這與前兩年龍湖在蘇州進入太湖度假區、常熟張家港等區位的做法，有了很明顯的戰略周期切割。

產品上，也有比較大的驚喜。在項目上，龍湖一改市面競品動輒150㎡+的極大尺度，推出101~143㎡的適度改善型空間。143㎡采用了客餐廳一體設計，面積高達40㎡，給予更大的空間尺度感，在有限空間里放大功能空間的驚喜。

來自克而瑞最新的調查顯示，今年，即使行業發生巨大變化，戶型設計依然位列用戶心中產品力思考維度的第一名。

戶型之外，龍湖在社區景觀的打造上則更為考究，當然這一直也是龍湖的強項。其依據社區動線，融入蘇州的本地風情人文，在一個獨立公區分割出五種不同的空間，呈現詩畫亦江南，入園即入境的居住體驗；“一步一景，層層遞進，轉角驚喜”本來也是蘇州園林很重要的空間設置手法，而龍湖將其現代化地融入到了業主平時的交互景觀中。

連孩子們完的地方都是現代江南風格的—龍湖小區中庭里，孩子們最喜歡的龍小湖樂園，也藏在這樣一座現代園林中。

創造購買力 比如一套湖邊的別墅

今年6月，位于蘇州盛澤一線臨湖別墅的龍湖·鏡湖原著首次開盤，不僅熱銷150套+別墅房源，同時也獲得6-11月蘇州墅類產品銷售金額、面積、套數TOP1三冠的殊榮。

說實話，盛澤湖離市區核心的距離可不算近，但是同樣他有一個“致命”吸引力：臨湖。但是湖邊的項目并不少，龍湖要做的，是湖的極致。要通過產品，創造購買力。

幾個產品細節就非常打動人。

比如，龍湖的墅區與盛澤湖湖濱就一墻之隔，沒有市政干道，只有湖濱休閑步道，這種體驗感完全是兩種不同的生活日常。

第二，湖景別墅的“湖·景”交融如何實現，也是值得關注的焦點。為了既能體現江南水鄉的婉約靈動，又能把秋水共長天一色的美景實現。龍湖的此項目外立面采用木色格柵搭配米白色多彩漆，項目內專門設置了約800米湖岸線；產品上也大面積使用了超大面寬玻璃，同時搭配寬景陽臺；而在布局上，并沒有采用完全垂直湖岸線的做法，而是選擇略偏一些角度，這樣最大限度的保證了景觀的美感和觀湖效果的實現，不留任何一處死角。

第三，如何破解潮濕對江南地區房屋造成的困擾，尤其是又在江南的湖邊，潮濕是不是更為嚴重呢？為了打破這個僵局，設計此項目時龍湖創新性地做了半高層地庫，并且做了“竄堂風”。這樣做既解決了梅雨季地庫潮濕陰冷的問題，同時也讓業主的房子更好的與潮濕做了隔絕。

御湖境，龍湖向上“再攀登”

如果說上面兩個已進入銷售期的項目可以看到龍湖應對市場下行的方式，那么，御湖境新產品系的全國首發，則展現了龍湖在產品方面的絕對實力，這或許也是前期獲地的底氣—市場收縮與分化，龍湖卻大幅升級產品系標準。

作為全新推出的滿足新一代客戶需求的“高定”產品，可以說，“御湖境”產品系濃縮了龍湖對于打造美好生活居所范本的思考與耕耘。在12月7日的發布會上，龍湖詳細解析了御湖境的三大基因和標簽，并使用“臻奢選材”、“臻品美學”、“臻享圈層”三個“臻”來形容TA的價值。因為在龍湖看來，所謂“臻”，即是稀少珍貴和完美無瑕的品質。

上海御湖境效果圖

以上海御湖鏡項目為例，在選址上，松江新城不僅有“上海之根”、“滬上之巔”的美譽，還是G60科創走廊的策源地。廣富林遺址公園、佘山國家旅游度假區、松江大學城以及深坑酒店等鼎級資源薈萃。

在這樣的土地基礎上，龍湖的產品研發團隊打造的產品更加有吸引力。根據筆者目前掌握的信息：在建筑立面上，項目尊崇大師靈感，復刻經典“矩形內切圓”極簡美學和上海海派建筑經典弧形元素。在園林景觀上多核中庭，“雙軸雙環多園”至臻藝境，打造古典軸線與慢花園交疊的人居體驗，營造專屬松江的優雅公館美學。

很多細節還未出爐，但是“鋒芒初露”。隨著全新高定產品御湖境的入市，新一輪的“龍湖產品ip”也將再次矚目，也讓我們一起拭目以待。