“從今年開始，要由區(qū)域公司來靈活地根據(jù)市場需要進行收并購”。3月28日，新城悅服務(wù)管理層在2021年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場說到。改變過去由總部發(fā)起收并購的局面，培育區(qū)域公司收并購能力是新城悅服務(wù)為擴張規(guī)模作出的最新改變。

2021年，新城悅服務(wù)通過以收并購為主的方式不斷拓展在管面積，公司管理規(guī)模達到新高點。為緊抓今年收并購機遇，除收并購權(quán)限下放外，新城悅服務(wù)還從資金安排等戰(zhàn)略方向排兵布陣。一系列積極活動中不難看出其在未來規(guī)模擴張方面的想法以及未來發(fā)展的野心。

近幾年，物業(yè)行業(yè)出臺多項政策以及地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機加速物管行業(yè)整合，物管企業(yè)頻繁收并購是物業(yè)發(fā)展的共性之一。但也要防范靠收并購實現(xiàn)的規(guī)模擴張背后的諸多風險。

與一味追求規(guī)模的企業(yè)不同，新城悅服務(wù)將高質(zhì)量發(fā)展和安全意識貫徹到底，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、提升專業(yè)服務(wù)能力，以“大社區(qū)+大后勤”為核心業(yè)務(wù)板塊建立公司發(fā)展壁壘，提升自主獨立性同時保證營收。

“我們繼續(xù)堅持業(yè)務(wù)協(xié)同、質(zhì)量優(yōu)先的原則，更加注重收購公司的質(zhì)量，包括相應匹配度和目標公司的經(jīng)營質(zhì)量等。”新城悅服務(wù)董事長戚小明表示。

01

核心業(yè)務(wù)驅(qū)動業(yè)績增長

2021年，新城悅服務(wù)收入43.5億元，同比增長52%。核心歸母凈利潤6.8億元，同比增長55%。毛利率30.8%，同比上升0.1%。在已公布的上市物企中，營收及毛利率處于行業(yè)較前位置。

營收的增長主要來自于物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入的增長。

據(jù)新城悅服務(wù)2021年業(yè)績公告，2021年，新城悅服務(wù)的物業(yè)管理收入約為21億元，同比增長67.3%，占比48.3%，是公司第一大收入來源。社區(qū)增值服務(wù)收入約9.16億元，同比增長84.0%，占21.0%。

同時，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)也是新城悅服務(wù)毛利率最高的業(yè)務(wù)板塊，分別為30.1%、42.4%，分別同比下降1.2個百分點和0.6個百分點。當前，該兩大業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)成為新城悅服務(wù)業(yè)績增長的兩大核心驅(qū)動。

由于整體收入增幅大于成本增幅，2021年，新城悅服務(wù)整體毛利率同比上升0.1個百分點。

需要注意的是2021年新城悅服務(wù)投資房地產(chǎn)美元債券可能導致的業(yè)績損失。據(jù)摩根大通發(fā)表的評級報告顯示，新城悅服務(wù)雖主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)不俗，惟公司在房地產(chǎn)美元債券出現(xiàn)公允價值變動1.99億元的未實現(xiàn)虧損。一旦實現(xiàn)，會導致公司今年凈利潤下跌16%。

首席財務(wù)官左衛(wèi)對這一情況進行了細致的解說，“目前美元債的賬面價值3300萬美元，如果今年美元債繼續(xù)出現(xiàn)浮虧，預計虧損額度也不會超過2000萬美元”。同時，他認為，但美元債帶來的減值虧損影響不是連續(xù)的，不影響核心競爭力。

受此影響，新城悅服務(wù)業(yè)績發(fā)布會結(jié)束后，股價下跌。截至3月30日收盤，股價出現(xiàn)回升，收盤價9.400港元，上漲5.62%。

02

在管規(guī)模大漲外拓能力增強

自2020年，新城悅實現(xiàn)了上市后收購零突破，開始不斷發(fā)力收并購，尤其是第三方規(guī)模拓展。當年，新城悅服務(wù)提出“三年三倍”目標，即到2023年，公司在管面積和合約面積要分別達2.8億平方米、4.2億平方米。

據(jù)2021年新城悅服務(wù)年報顯示，2021年公司在管面積和合約面積分別約為1.54億平方米、2.79億平方米，分別同比增長67.3%、51.4%。距離目標值還有近一半的距離。

2021年，據(jù)新城悅服務(wù)管理層透露，2021年公司全年跟進超過100個機會，完成收購6家物業(yè)公司，截至目前還有20多個標的物在跟進。

為了從市場尋找更多標的，新城悅服務(wù)從收并購權(quán)限下放、資金安排、外拓組織架構(gòu)等戰(zhàn)略方向排兵布陣。具體為，打破過去由總部發(fā)起收并購的局面，由區(qū)域公司根據(jù)市場需要進行收并購，加強收購靈活度；適當降低分紅比例，確保今年在收并購市場的投入，緊抓良機，新城悅服務(wù)規(guī)模擴張步伐正不斷加快。

擴大規(guī)模是所有企業(yè)發(fā)展的訴求，收購后遺癥也是普遍狀況。新城悅服務(wù)在追求規(guī)模的同時不忘發(fā)展獨立性和發(fā)展質(zhì)量。例如，去年收購的項目中有5個與公司布局的重點區(qū)域高度重合，增強項目密度的同時夯實非居業(yè)態(tài)方面的物業(yè)水平。

同時，新城悅關(guān)聯(lián)方依賴度不斷下降。2021年第三方在管面積占比47.5%，同比增長76.7%；新增合約面積中有約27%來自第三方項目的拓展。

“我們繼續(xù)堅持業(yè)務(wù)協(xié)同、質(zhì)量優(yōu)先的原則，更加注重收購公司的質(zhì)量，包括相應匹配度和目標公司的經(jīng)營質(zhì)量等，我們不排除收購比較大的標的物可能性”管理層表示。

03

創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式強化競爭壁壘

觀察新城悅服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，大社區(qū)和大后勤一直是公司最核心的業(yè)務(wù)板塊，助力公司實現(xiàn)2021年規(guī)模與營收穩(wěn)增長。

新城悅服務(wù)根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏，篤定“大社區(qū)+大后勤”的戰(zhàn)略選擇，要在5年內(nèi)實現(xiàn)大后勤和大社區(qū)收入規(guī)模相當。

“大社區(qū)”主要針對住宅類的物業(yè)管理及增值服務(wù)，其中以電梯為主的設(shè)施設(shè)備類服務(wù)和快遞柜業(yè)務(wù)是新城悅服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)創(chuàng)收主力軍。2021年，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)實現(xiàn)收入約1.57億元，同比增收112%。未來兩三年，設(shè)施設(shè)備營收有望突破5億元，管理數(shù)量翻倍。

“大后勤”包括團餐、智慧園區(qū)等后勤服務(wù)。2021年公司完成團餐業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局。如果把學府去年將近2.3億的收入合并進來，整體收入同比增加538%。不過學府正式合并后表是在2022年。

云柜業(yè)務(wù)的不斷深耕，新城悅服務(wù)成為業(yè)內(nèi)唯一一家擁有市場化快遞柜業(yè)務(wù)以及實現(xiàn)盈利規(guī)模化的物業(yè)公司。

三大業(yè)務(wù)板塊是新城悅服務(wù)戰(zhàn)略核心板塊。近年隨著物企轉(zhuǎn)型力度加大，增值服務(wù)得以快速發(fā)展，各項服務(wù)賽道也越發(fā)擁擠。冷靜分析市場，不盲目進入熱門賽道是新城悅服務(wù)鑄造競爭壁壘的優(yōu)勢所在。

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