根據(jù)媒體報道，港交所對上市申請人利潤紅線，令瑞安新天地上市折戟，也讓另一家排隊上市中的物業(yè)企業(yè)——明宇商服上市前景變得暗淡。

為了達(dá)到上市要求，有些今年遞交招股書的物業(yè)企業(yè)就在2021年年度夸張得實現(xiàn)了利潤“大躍進”。就比如脫胎于魯商發(fā)展(600223)（SH600223）的魯商生活服務(wù)有限公司（以下簡稱“魯商生活服務(wù)”），就在2021年前10月實現(xiàn)了72.86%的凈利潤增幅，達(dá)到6140萬元。不僅突破了港交所的盈利要求，也為上市后股價的高走奠定基礎(chǔ)。

但是，這樣好的業(yè)績背后的含金量卻并不高。根據(jù)公司披露的信息，當(dāng)年的凈利潤僅比應(yīng)收賬款多出40多萬元。不僅如此，從2018年至2021年10月的三年零十月間，魯商生活服務(wù)新增的貿(mào)易性應(yīng)收賬款及貿(mào)易應(yīng)收票據(jù)占當(dāng)年度凈利潤的86%、31%、86%和99%。這不僅給外界提供了一個灰色的想象空間：利潤的增長是靠調(diào)表調(diào)出來的嗎？

運營效率顯著提升

根據(jù)港交所新規(guī)，主板上市申請人于3年營業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬港元；及前兩個財政年度累計不低于4500萬港元(三年累計盈利不低于8000萬港元)。盈利規(guī)定上調(diào)幅度為60%。

巧合的是，魯商生活服務(wù)的凈利潤恰恰是2020年開始突破3500萬這條紅線的。2018、2019年，公司的凈利潤一直沒有超過3000萬元。而到了2020年，突然就增長至4500萬元，增幅達(dá)到56.8%，而當(dāng)年度收入的增幅只有25%。利潤的增幅超過收入的增幅，有可能是因為公司的運營效率提升帶來的。

招股書顯示，魯商生活服務(wù)一直以來通過建設(shè)智慧社區(qū)的先進技術(shù)，以及標(biāo)準(zhǔn)化管理系統(tǒng)來提升運營效率。

但是，和凈利潤接近的新增營業(yè)收入，卻讓魯商生活服務(wù)運營提效的質(zhì)量大打折扣。尤其是從2018年到2020年的三年中，魯商生活服務(wù)的貿(mào)易性應(yīng)收賬款中，來自于關(guān)聯(lián)方的，一直超過第三方。2020年兩者的當(dāng)年度賬面余額比例甚至接近8：3。由于新增應(yīng)收款規(guī)模接近利潤，而關(guān)聯(lián)方又貢獻(xiàn)了高比例的新增應(yīng)收款。這就容易讓人擔(dān)心凈利潤增長的真實性。

賬面現(xiàn)金便成為魯商生活服務(wù)自證利潤含金量的一個重要指標(biāo)。

利息收入低于現(xiàn)金增幅規(guī)模

魯商生活服務(wù)的招股書，也確實做到了這一點。從2018年到2021年前10月末，公司的賬面現(xiàn)金年年大幅增長。

2018年年末的現(xiàn)金還只有9177萬元，到了2021年年末已經(jīng)飆升至2.67億元，其中很重要的一個原因就是關(guān)聯(lián)應(yīng)收款的結(jié)算增加。

然而，令人詫異的是，盡管公司的賬面現(xiàn)金持續(xù)高增長，但是利息的贈速度卻變動不大。在2018年時已經(jīng)達(dá)到了4432萬元，而到了現(xiàn)金規(guī)模達(dá)到1.63億元的2020年，全年利息收入也就5773萬元。2021年賬面盡管有2.19億元，又較2020年年末增長不少，但是前10月的利息收入也只有5511萬元。

根據(jù)招股書的信息，魯商生活服務(wù)的現(xiàn)金分兩部分，一部分存在銀行，另一部分存在了有關(guān)聯(lián)關(guān)系的。以2021年10月31日的2.67億現(xiàn)金為例，其中，6044萬元，放在了銀行；剩余的2.06億放在了山東商業(yè)集團財務(wù)有限公司（以下簡稱“集團財務(wù)公司”）。其他年份，存在銀行更多。比如，2020年存在銀行的存款是1.14億元，4872.9萬元存在了集團財務(wù)公司。

按理存款規(guī)模越多，利息收入肯定越高。但事實卻存在很大出入。2020年的1.14億元存款只換得了13.3 元利息，年化手氣只有0.1%，比同期的活期存款的利率還低；2021年的6044萬元，卻收到了43.8萬元利息，折合年化收益達(dá)到了0.7%，雖然高于活期利率，卻仍然低于一年期的存款利率。

相比之下，放在集團財務(wù)公司的利息收入要高出很多。比如2020年，魯商生活服務(wù)把4872.9億元的存款放在了財務(wù)公司，收到的利息就高達(dá)594萬元，折合年化收益超過12.19%。不過，2021年放在集團財務(wù)公司的現(xiàn)金利息收入就只有507.3萬元，折合年化收益就只有2.4%，不僅比2020年的收益率低，也低于一年期的銀行利率。

為什么存在集團財務(wù)公司的錢越多，現(xiàn)金的年化收益率反而卻變低了。

決定存款利息的因素有兩個，一個是利率，一個是存款時間。如果，存款利率不變，時間越長，利息收入越高；反之，則利息收入越少。

由此可以得出一個推測，2021年魯商生活服務(wù)存入集團財務(wù)公司的錢雖然變多了，但時間可能卻變短了，自然無法取得像往年那樣的現(xiàn)金收益率。

不過，這個猜測尚未得到公司方面的證實。和訊房產(chǎn)就相關(guān)問題通過魯商生活服務(wù)的HR部門郵箱，以及魯商生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)企業(yè)——魯商發(fā)展（600223）的董秘辦等部門發(fā)出問詢提綱，想了解答案，但最后都沒有得到回復(fù)。