政策暖風持續(xù)吹向房地產。

11月19日，中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，房地產合理貸款需求得到滿足。同一天，未證實消息顯示，人民銀行今天召開會議，通知所有商業(yè)銀行開會，進一步加大信貸投放。

為了核實政策情況，90度展開一系列電話調查，結果顯示，大部分銀行均沒有收到明確的口頭通知，但部分銀行表示，近日貸款額度有所增加，放款提速，尤其是中信銀行(601998,股吧)，過戶后17天可以放款，而此前需要排隊2個月。

值得注意的是，從調查結果來看，信貸寬松力度十分有限，業(yè)內的共識是未來行業(yè)對融資的依賴度會逐步降低。不過，政策寬松帶來了一定的流動性，樓市活躍度有所提高，購房者也開始蠢蠢欲動。

但，當前真的是合適的購房時機嗎？

部分銀行最快17天可放款

局部微調是當前信貸政策寬松的最主要特點。

11月22日，90度電話調查了招商銀行(600036,股吧)、浙商銀行、廣大銀行、中信銀行、工商銀行(601398,股吧)等主流銀行，大部分銀行均確認，沒有收到信貸寬松的相關政策或窗口指導，不過，個別銀行的信貸額度有所提升，放款速度也顯著加快。

“前段時間，個人按揭停止放款，昨天又說可以放款了。”中信銀行一位個人按揭貸款客戶經理表示，現(xiàn)在購買二手房，抵押完成后，差不多半個月左右可以放款。

據他介紹，上半年額度比較寬松，但后來有一段時間比較緊張，他直言，現(xiàn)在政策傳言特別多，變化也很快，有時候能否放款完全看運氣，每個銀行都有自己的額度，情況各不相同。

這周末，北京很多中介感覺到了政策的細微變化，最明顯的就是放款速度加快。

“個別銀行過完戶一個月左右就放款了，之前都得兩三個月。”不過，朝陽區(qū)某中介表示，每家銀行情況各異，比如，郵儲一個月就放款了，而上海銀行一個半月了還沒放款。

“比前兩個月快多了。”海淀某品牌中介的資深顧問小李跟多家銀行都有合作，他表示，商貸批貸一周以內，放款有快有慢，他剛剛完成一個中信銀行的貸款，過戶后17天就放款了。

據小李觀察，像工行這樣的國有銀行管受國家管控，很嚴格，現(xiàn)在主流銀行放款都還挺快的，尤其是股份制銀行放款速度最快。

貝殼研究院最近數(shù)據顯示，11月監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

貝殼分析師許小樂認為，放款周期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強，房地產市場的合理資金需求正得到滿足，這有利干改善市場預期，促進市場成交筑底回升。

此外，銀保監(jiān)會披露的數(shù)據顯示，10月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款同比增長8.2%，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。根據央行數(shù)據，10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據增加3481億元，較9月多增1013億元。

信達證券認為，從政策面來看，當前，首先確保“維護住房消費者合法權益”，此前積壓的個人按揭貸款得到了明顯釋放。相比之下，企業(yè)涉房貸款仍然堪憂。

信貸調整力度有限

當前，信貸政策還處于修正和糾偏的范圍。

中證鵬元房地產評級部高級分析師陳剛認為，地產行業(yè)資金鏈高度緊繃的局面得到緩解，短期內政府出于維護市場穩(wěn)定及防范系統(tǒng)風險，監(jiān)管政策出現(xiàn)適度調整，但在房住不炒的總基調下，未來“大水漫灌”式的放松難以再現(xiàn)。

中金認為，政策基調可能并未轉向，10月以來住房按揭貸款投放環(huán)比提速、開發(fā)貸“抽貸”情況有所緩解，但集中度和“三條紅線”對涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開發(fā)貸資產質量承壓也會影響銀行風險偏好。

“針對房企融資嚴監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化。”一位城商行分行高管對媒體表示，近期監(jiān)管層面關于房企融資的相關表態(tài)，并不代表政策的轉向，對于銀行來說，可能在執(zhí)行層面有小幅調整，但具體策略仍是根據市場化原則進行。

房地產不能發(fā)生風險，這是一種底線思維，央行行長易綱10月下旬最近一次表態(tài)是說，避免恒大的風險傳染至其他房地產企業(yè)，避免風險傳導至金融部門。

與此前的“經濟支柱”地位相比，如今的房地產已經成為拖累經濟高質量發(fā)展的阻礙，外界認為，房地產行業(yè)持續(xù)膨脹不利于中國經濟的健康發(fā)展。

中信證券(600030,股吧)首席經濟學家褚建芳日前表示，2020年，房地產開發(fā)投資額141萬億元，約占當年GDP的13.9%。但作為最為重要居民消費支出，房地產造成了城鄉(xiāng)之間、城鎮(zhèn)居民內部的貧富差距深化。

他表示：“從住房商品化改革以來，房地產消費對基尼系數(shù)的貢獻程度持續(xù)上升，目前貧富差距擴大，估計約有四成由房地產消費導致。”

更重要的是，房地產行業(yè)對經濟增長的邊際拉動作用已經趨緩，甚至在部分環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出拖累乃至風險的跡象。褚建芳認為，部分房企已經出現(xiàn)了脫實向虛、盲目擴張的跡象，從總量口徑上看，2012年以來，涉房貸款比例增幅明顯快于房地產開發(fā)投資占GDP的比重。

從六中全會也可以看出國家對房地產的調控決心。國海證券(000750,股吧)聯(lián)席所長,首席政策分析師夏磊認為，短期經濟放緩并不會影響長期結構性改革政策的出臺，如房地產稅試點，對房地產、互聯(lián)網、教育等行業(yè)的嚴監(jiān)管，推進“共同富裕”。

現(xiàn)在是買房好時機嗎？

當前，樓市仍然處于年度低點，在有些人眼里，這可能是一個不錯的購房時機。

多個中介均對90度表示，11月以來，北京樓市成交活躍度有所提升，以海淀熱門的翠微片區(qū)為例，11月前三周，該片區(qū)成交量分別為5、8、9，逐漸增多。用中介的話來說，現(xiàn)在樓市比好時候差點，但比不好的時候強點。

“最近降的差不多了，價格合適就買了。”這是現(xiàn)在大部分購房者的心態(tài)，用過去的經驗來看，買房是過去二十多年里最正確的決策，但這種邏輯現(xiàn)在顯然已經不成立了。

現(xiàn)在是否買房，很大程度上取決于未來房價是否上漲，從政策基調來講，穩(wěn)房價是當前的調控核心，但穩(wěn)房價是一種動態(tài)平衡，或者說，是一種局部有漲有跌的狀態(tài)。

重慶市原市長黃奇帆認為，未來10年，中國房價顯著上漲缺乏關鍵動力，因為過去推動房價上漲的供需、貨幣、外匯三個因素，在未來將會不復存在，未來不會有過多貨幣進入地產拉高房價。

結構性機會仍然存在，知名金融學者唐涯認為，2021年仍然是買房強邏輯，但只限于核心一二線城市，考慮到房地產稅會釋放更多的二手房入市，她認為，也許2022年會是不錯的購房時機。

“買房是很難擇時的。”夏磊認為，如果買二手房，自己比較喜歡的樓盤有合適的戶型出來，如果買新房，開發(fā)商有大批的供應，這個是最好的購房的時機。

但她進一步強調，還有一個考慮因素，就是當時的信貸條件是不是友好，如果按照這個緯度來考慮，現(xiàn)在肯定不是最好的購房時機，因為現(xiàn)在的利率還處于一個高位，首付比例也太高。

IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，現(xiàn)在對剛需是比較好的入市機會，對于投資性購房者而言則要以流動性為前提，樓市回暖乏力，還面臨房地產稅出臺的不確定性，持幣觀望為宜。

互動時刻：你覺得現(xiàn)在是買房的好時機嗎？