編者按
海上起了風浪，始作俑者不止是海風，還有太陽和月亮的引力。它們代表著那些間接地、迂回的、潛移默化影響事物的變量，即“慢變量”。
對于房地產(chǎn)而言，城鎮(zhèn)化、人口增長、政策利好等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在慢慢減弱，企業(yè)自身產(chǎn)品力、創(chuàng)新力和競爭力的重塑，正在引領(lǐng)行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展階段。
為此，和訊網(wǎng)啟動《慢變量時代的博弈》系列報道，與行業(yè)中的佼佼者一起深解房地產(chǎn)行業(yè)的慢變量時代。
最近網(wǎng)上流傳出一份萬科“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議，大家都把關(guān)注焦點放在了老大哥萬科身上，卻忽視了其中提到的一些有價值的信息點。比如這句——讓利益相關(guān)方感受舒服。
這兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷事件頻發(fā)，尤其是今年下半年有愈演愈烈之態(tài)勢，或許，這應(yīng)該是利益相關(guān)方集體感受最不舒服的半年了吧。其中最難過的一方群體恐怕也少不了投資端的銀行、券商、信托等。這怨誰呢？這個宏大命題，個中緣由，也不是一兩句話就能說清楚的。
但歷史從來都不是用來抱怨的，而是用來反思的。反復(fù)思考中也蘊藏著別人看不見的機遇。
晨曦控股在深度觀察、思考、碰撞與交流中，便看到了這樣的“機遇”，切中資本端需求，醞釀出一條“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化”的路徑。
01
資本端的機遇
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，“資本”二字差異，大概描摹出了這條路徑的關(guān)注群體——資本方，包括銀行、券商、信托、保險等。
回到我們最初提出的問題——如何讓這個利益群體感受到安全和舒服？
這個專業(yè)性問題，晨曦控股副總裁靳勝利的描述盡量保持“深入淺出”：
1、首先，這是一個覆蓋投前投后鏈條的過程，投前包括土地獲取、土地研判，投后包括開發(fā)建設(shè)、供應(yīng)銷售、存貨狀態(tài)等。晨曦想解決的問題在于，從投資端向產(chǎn)業(yè)鏈下端下沉，搭建一個【數(shù)字信息化平臺】，使得【資本端】能夠參與到整個鏈條中來。
2、可能很多人會提出質(zhì)疑：這不就是一個信息資訊服務(wù)平臺嗎？靳勝利解釋，不完全一樣，比如某股票資訊平臺，它不會告訴你追求這只股票到底會怎么樣，應(yīng)不應(yīng)該買入，而晨曦想做的事情就是它既能告訴你一些資訊信息，又能告訴你建議。
3、或許這樣的例子可以幫助你理解這套體系。比如說，這套系統(tǒng)將杭州第三批拍地的所有參拍信息全部錄入到這個土地信息合集里，并且設(shè)定好研判數(shù)據(jù)指標，就相當于能直接調(diào)取企業(yè)數(shù)據(jù)，而不再需要一個個企業(yè)再單獨去錄一遍數(shù)據(jù)后再做出研判。再比如，要想研判某家房企的項目情況，由于系統(tǒng)前期已經(jīng)將一個個具體的項目錄入系統(tǒng)形成了一個子合集，每個項目的現(xiàn)金流、利潤、信用等數(shù)據(jù)一目了然，就可以直接研判出房企的項目情況。
4、也就是說，產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化平臺，構(gòu)建了一套底層數(shù)據(jù)架構(gòu)。通過底層架構(gòu)，可以幫助資本進行投前投后的跟蹤研判。相當于為資本端提供了一個研判的輔助工具。
02
非標投資的困難和障礙
投資分兩種：標準投資和非標投資，前者指股票、債券、ABS這種通過交易所進行公開發(fā)售產(chǎn)品的投資，地產(chǎn)投資屬于后者，但這種非標投資信息往往非常雜亂，需要靠底層將信息融合在一起，服務(wù)資本端的需求。
靳勝利說，他們之所以能夠關(guān)注到這種需求，是基于非標投資現(xiàn)實中的困難或障礙而生，尤其是隨著外部環(huán)境的演變，非標投資的弊端逐漸顯露：
1、輕管控。輕管控指我不需要知道你在做什么事，我只要知道是誰做的就行。但為此他們也付出了慘痛代價。因為資本端衡量企業(yè)或項目的標準簡單粗暴，主要看排名，比如，只要是排名前50名的房企，我就給你投資，至于底層資產(chǎn)質(zhì)量，根本不關(guān)心。這就導(dǎo)致后續(xù)一點抓手都沒有。
2、輕底層。底層資產(chǎn)往往不清楚，沒有那么多、那么強的認知上的構(gòu)建。這一點跟輕管控是一致的。
3、輕體系。所有的投資能力、所有項目管控的標準，全部是沉淀在以人為代表的投資經(jīng)理、資管經(jīng)理手上，這就會導(dǎo)致可能在少數(shù)的一些項目上做得比較好，但很難在比較大的范圍里實現(xiàn)規(guī)模擴張，即不能保證經(jīng)濟效益和規(guī)模效益。
靳勝利表示，上述這些就是非標投資普遍遇到的一些障礙和瓶頸。尤其目前行業(yè)生發(fā)窘境，投資地產(chǎn)的資本受到了比較大的壓力和擠壓，他們也開始深切意識到此前對于底層資產(chǎn)的輕視和對項目信用盲目的信任，是導(dǎo)致今天結(jié)果的重要原因。所以資本也開始深刻反思這個問題，他們越來越渴望事先對底層的真實信息能夠有一個及時且全面的獲取。
有人會說，想了解企業(yè)看報表不就解決了嗎？靳勝利認為，正常來說，評價一家企業(yè)的時候，常常習慣于借助于報表，但報表評價的房企往往有些失真。
為什么呢？因為房產(chǎn)的投資周期往往是跨報表周期的，房企習慣按年度為單位編制報表。但很多房產(chǎn)項目不是在一個報表內(nèi)就能完成的，一般不可能在一年之內(nèi)開發(fā)完成，周期兩到三年，甚至更長。
跨周期的時候，就會有很多種財務(wù)的、合規(guī)的一些方式去調(diào)節(jié)報表，比如資本化費用、利息手段等，這就導(dǎo)致了報表的失敏。
03
未來房地產(chǎn)信用層面的變化
對于今年的房地產(chǎn)行業(yè)，相信很多地產(chǎn)人都有頗多感悟。靳勝利也不例外。
在他看來，今年是政策密集發(fā)布的一年，顛簸期，恐怕身處其中的一些人或企業(yè)都不太好受。但換一個角度說，這恰恰是逆勢發(fā)展的一個機遇期。
而未來反映在融資端，也會有一些變化。比如，現(xiàn)階段國企和民企融資成本最大的一個區(qū)別就是，國企能夠拿到更便宜的錢，但等到市場真正出清之后，存活下來的一些民企，就能夠得到跟國企一樣的信用支持。再加上如果這些民企的運營能力和整個組織的快速反應(yīng)能力更強，整個市場的陳述界面可能會煥然一新。這是屬于未來行業(yè)信用上的一個變化。
另外的一個變化是，行業(yè)會更加注重經(jīng)營生產(chǎn)。以前的競爭可能更多的是企業(yè)跟企業(yè)間的競爭，未來的競爭更多的是項目跟項目間的競爭，就是真正回歸到制造業(yè)，直接拼品質(zhì)、拼價格、拼效率。而在拼品質(zhì)的過程當中，就需要更加精益化的生產(chǎn)，比如能否通過壓縮成本、交叉施工、錯位競爭等方式，實現(xiàn)效率提升，讓居住者對你的房子更滿意。
未來屬于賺慢錢賺小錢的時代，賺慢錢意味著投資回報周期變得比較慢，它需要用長錢去輔助、去跟蹤，需要長期資本去跟進、去接受、去容納一些市場風險。賺小錢，指資本接受回歸到行業(yè)平均線水平的收益，至于資本是否有這樣的耐心以及成熟度，現(xiàn)在還尚未可知。
房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的日子，地產(chǎn)人甘心嗎？
靳勝利對此認為，以前行業(yè)日子好過的時候，“豬”都能飛起來，現(xiàn)在行業(yè)風聲鶴唳，很多時候不以人的意志為轉(zhuǎn)移，不管甘心與否，都要接受現(xiàn)實，然后積極地做出轉(zhuǎn)變。
