11月初的北京，雪花悄悄飄落，染白了大地和屋頂，整個世界看起來格外清新、自然。街道上的人流與車水馬龍，好像一切變得也慢了起來。

這樣的“慢節奏”并未打破范書斌的“快節奏”。即便周末時間，他依然親赴于各個項目之間了解最新情況，或者拉上團隊管理層開會做思路性的工作梳理和研討。來不及換的鞋子上面浮著一層厚厚的泥土，不經意間低頭瞅到臟臟的鞋子，他還禮貌性地解釋道，“不好意思，昨晚剛去了一趟平谷租賃房項目。”

范書斌， 首創城市發展集團總經理，同時也是首創置業總經理。

今年7月9日，北京首創城市發展集團有限公司、首創置業聯合發布公告稱，首創置業向港交所申請自愿撤銷H股于港交所的上市地位，其業務吸收合并至新公司——北京首創城市發展集團有限公司。

9月30日上午9時，首創置業正式宣布退市。10月26日，首創置業股份有限公司更名為首創置業有限公司，并進行了新的人事調整，范書斌從董事、主管財務副總調整為董事、總經理。

這些天，在范書斌的帶領下，關于首創城市發展集團公司的整合工作，有條不紊進行中。除了首創置業并入新公司外，首創集團旗下的另外幾家與房地產板塊相關的公司也有望被并入新公司。一個煥然一新的全新平臺即將重磅亮相。

戰略升維：城市更新運營與開發并重

舊公司“首創置業”未來怎么處理？新公司“首創城市發展集團”，在首創置業退市后的這段時間，主要做了哪些層面的工作？可能這些都是外界更為關注的問題。

據范書斌介紹，這段時間主要圍繞著首創集團旗下幾個與城市開發運營相關聯的產業平臺公司進行整合工作，有望并入城發集團的資源可能包括以下幾個業務板塊：

一是首創置業。在范書斌看來，首創置業是一家以市場化為主的房地產公司，那么對待它的方式，集團也在用市場化的方式給予回應。一方面，首創置業整體性并入城發集團，按照退市安排首創置業將被注銷；另一方面，在梳理旗下業務、重塑新的城發集團戰略定位時，會適時舍掉相關業務，比如物業。10月31日，據北京產權交易所消息，首創置業擬掛牌轉讓首置物業100%股權以及首萬譽業51%股權。

財務出身、邏輯嚴謹的范書斌，考慮問題有著自己的一套全局方法論。對于出售物業，他說，物業處置原本有兩條路徑：要么做且做到最好，要么不做砍掉，將精力投入到可能做大做強的其他業務上，綜合考量下來，他們選擇了后者，因為首創置業的物業板塊一是之前已投入了很多精力但仍屬微利，二是體量規模相對偏小，獨立上市估值也不會太高，所以結合管理成本等方面的考慮，出售存量物業成為最佳選擇。

二是首創經中。首創經中依托首創集團強大的資源背景，主要負責新城規劃、建設、運營及集團自有土地開發。并入后將帶來北京、天津豐富的自有土地資源，包括大興團河區域5000畝土地，以及天津寧河區占地38平方公里的土地。而后者還是產城融合京津合作示范區，項目名為中國·光年城，是北京、天津兩市加強經濟與社會發展合作的重要平臺。

三是首創新城鎮。首創新城鎮是定位于城鄉融合產業投資運營的平臺。主要對北京周邊43個小城鎮進行總體開發，目前主要做集體用地的長租公寓，旗下在建大約有7個項目。明年上半年朝陽十八里店長租公寓項目將入市，入市后將成為目前北京在建的最大的集租房長租公寓。而新城鎮并入城發集團后，后者也將成為北京目前規模最大的集租房運營商。

四是綠基公司，全稱“北京市綠化隔離地區基礎設施開發建設有限公司”，擁有政府相關牌照，主要做北京市綠化隔離地區基礎設施開發建設。綠基注入城發集團后，能夠帶給后者諸多TOD、EOD資源，世界休閑大會主場地所在的金海休閑小鎮，即首創置業與政府聯合打造的集居住、商業、文旅、會議等于一體的綠色生態休閑小鎮，北京的天閱山河、禧瑞學府，天津的天閱海河等項目，皆是首創置業精研TOD模式的成果之作。另外廣渠門項目也在跟進中。房地產利潤下滑已是行業趨勢，相信TOD、EOD資源將為城發集團帶來新的利潤增長點。

與此同時，綠基攜帶的潛在資源還包括與京港地鐵的深度合作，京港地鐵是由首創集團、香港地鐵公司、京投公司共同組建，作為擁有豐富經驗的運營商，京港地鐵將在未來深入打造更便捷、更多元、更社交的城市場景，賦能區域價值的提升。

其實，從首創集團近兩年的動作來看，整合并不是一個臨時的決定，而是過去一直在進行中的重大戰略行動。比如，今年6月18日，首創股份正式更名首創環保，將首創集團內與生態相關的業務都注入到首創環保。這一次首創置業被吸并，與城市發展相關的其他資源都注入到城發集團，也將形成一個強合力子集團的概念。

范書斌對此表示，這是集團十四五規劃整體戰略方向中的一部分，體現著企業戰略上的升維：即從此前的地產維度、開發維度，上升至城市綜合運營開發并重的維度，它不再只是一個房地產的概念，而是一個更廣闊的、圍繞著城市升級更新的概念。

由于整合工作還未完成，最終效果尚不得知。但據范書斌透露，僅從資產端來看，整合后城發集團凈資產比原來首創置業上市公司層面將增厚200億元左右。“開發業務在行業調控下，毛利率、融資都將受到影響，這些業務進來以后，有利于財務報表更加扎實，資產質量和抗風險能力將進一步提升。”

競爭優勢：你有我有，你沒有我都有

但尚在整合中的城發集團，并未抵擋住外界不斷而來的質疑。

其中一大質疑便是，雖然與“城”相關的住宅開發、奧萊、長租、文創、高科等業務都融進了一個子集團，但這些資產、業務以及能力，其他開發商也擁有或部分擁有，甚至也有在單領域方面做得非常出色的開發商，那么，城發集團差異化的核心競爭力到底是什么呢？

就這個話題，我們與范書斌辯論了好幾個來回，他從大到小、從整體到局面，逐步來闡述或釋放一個在首創有著19年職業生涯的老將的觀察或思考：

“上升到城市發展的維度，我們的優勢會更強大！”這是他的總觀點，接著他從各個方面，用最通俗易懂或者說最樸實的語言，進行了論證。

首先，首創集團有25年的歷史了，在國企中最大的特點之一是有創新基因。對此，范書斌如數家珍：

首創很早就開始布局多元化，深耕時間長，2010年就開始探索，奧萊、郎園、文創園等業態都做了有10余年之久。其中，奧萊也具備高端消費的概念，疫情之后，高端消費恢復得特別快，也說明它底層商業邏輯支撐力的強勁；2017年，蔡奇書記參觀調研了首創郎園后，給予了高度評價，并指示首創集團增加培育文創產業，積極支持北京四個中心定位建設。

順應科技大國趨勢，前兩年還與北京其他兄弟國企成功合作了ICPARK中關村(000931,股吧)集成電路產業園，成為了業內的標桿，并將產業模式復制到了南京、重慶等地。今年8月份，首創高科還獲得中關村高新技術企業認定，體現了首創高科的產業生態服務模式具有較強的創新能力、強大的市場競爭力。

說到這里，范書斌也不忘感謝那些曾經在各個領域的標桿企業，正是因為當時首創與行業標桿的成功合作，所以成長得才會那么快，到如今，這些都積淀成了首創賦能城市發展的內在動力和能力。

其次，堅持走市場化道路是首創第二大優勢。首創集團早期就敢于順應市場化需求，不斷向最好、最先進的企業或模式學習，這在當時不是任何企業都能做到的。

范書斌覺得，首創是一家具有超前理念基因的國企，非常注重市場化打造產品、服務，絕不是空談概念，而是一邊做加法，一邊及時糾偏修正，同時組織迭代與時俱進，否則也就沒有今天的郎園、長租公寓、高科這些創新IP。 “這次敢于退市整合，也是市場化的行為，是很需要魄力的，需要極大的能力和底氣。首創敢于這么做，說明有足夠底氣。”

過硬的團隊優勢是范書斌所認為的第三大優勢。他認為，人才是一家企業非常重要的優勢，正是因為企業超前的文化理念，才凝聚了一批批人才。沒有文化和凝聚力，大家怎么可能一直待在這兒，中間好多誘惑肯定也有，但那么多老首創人堅守到現在，這就是受內在的一種精神或情懷驅動使然。

“首創做房地產領域20多年了，我們的團隊，做過一級開發、高端住宅、商業綜合體、長租公寓、文創園……涉獵領域非常廣，開發管理經驗非常足，而這恰恰是深耕或擴張城市極其需要的能力。有產業潛力和資產經營能力，才會形成企業的競爭優勢。前期培養的團隊能力恰好能與之匹配上。”

提及團隊優勢時，范書斌還特別提到了年輕人。他提出，要多給年輕人機會，只要有職業和道德底線、有學習能力、肯干的一定要多給機會。不要怕年輕人犯錯，只有給他鍛煉的機會，他才會成長 。而且首創的很多產品也與年輕人息息相關，年輕人對新奇的事物接受比較快，他們有朝氣、有想法、有創新，這也是骨子里具有創新基因的首創所需要的。

第四大優勢，就是國企強大的信用背景和融資渠道開拓優勢。今年上半年最后一份半年報顯示，首創置業綜合融資成本僅5.14%。在行業普遍缺錢的背景下，國企央企獨有的融資優勢，為城發集團的擴張開拓奠定了資金基礎。

“五龍治水”的全局觀

交談間，我們發現財務出身的范書斌，自帶常年因職業習慣沉淀下來的性格特征：嚴謹、理性、克制與平衡，但不失開放與包容。他喜歡用回歸商業本質的邏輯看待問題，這或多或少透露著公司未來的經營痕跡。

這一點從他提出的“五龍治水”理念體現得最為充分。

范書斌說：五龍指增長率、毛利率、負債率、去化率和周轉率。只有平衡好這“五率”，才能保證這是一家好公司。但把這五點做好，并不容易。

具體來說，增長率考慮了投資者估值的因素，標志著公司的成長性，你只有做到持續增長資本市場才會給你高估值；負債率考慮的是債權人的維度，負債率控制合理，表明企業財務風險控制有度，債權人才會給你融資；毛利率是利潤的來源，考驗的是產品力、品牌溢價能力、成本管理、提質增效的能力；周轉率是效率問題，經營效率高，企業的資源利用得更加充分，賺錢速度也會更快；去化率不是財務指標，指的是沉淀資產得去化能力，是每家企業都會遇到的問題。

“這就好比一張財務報表，你得有大局觀，才能滿足各方需求，平衡好五率，既能保證內部的健康，又能保障企業外部的競爭能力和品牌形象。”他認為，理性很重要，做財務的人首先得有大局觀，“好多業務只能看到局部層面，但財務看到的是整體，對債權人，對股東，對政府，都能最后反映在這張報表上。”

這種理性和謹慎同樣反映在了首創今年在土地市場的出擊。

截至目前，首創僅上半年在第一輪上海的集中土拍市場，獲取了兩幅地塊，而后再無出擊。這也一度被外界質疑“太過保守”。

范書斌對此解釋稱，今年市場環境尤為不同，上半年還好，下半年風向突變，土地市場流拍不斷，對企業來說不貿然出手，秉持穩健、謹慎、理性的態度是應該的，這樣才能更有利于企業在不利環境中掌握主動權。“我們今年的拿地節奏把握得還是不錯的，這不是保守的概念，投資也要講究時機，什么時候進很重要，上海那兩塊地條件和收益率都不錯，所以主動出擊，拿到后，很多合作伙伴找上門來都想跟我們合作。也證明了我們判斷的精準性。”

第三輪土拍在即，首創認為第三輪的土地比第二輪的更優質，也正在研究新的機會，他們更看好深圳、北京等抗風險能力更強的一線城市，這些城市雖然調控很嚴，但市場相對穩定，從客戶需求和去化來說，表現也更好。

不過對于大多數房企來說，今年恐怕還要面臨更多的抉擇：一方面要捂緊錢袋子“過冬”，一方面要拿地擴張贏得未來，此外還要降負債回歸到三道紅線的健康區間， 范書斌的首選會是什么呢？

“降負債！在手頭有富裕資金的情況下，我寧愿拿出一部分來先把債務還掉，這是今年的核心目標。”對此，他絲毫沒有猶豫。

而對于擴張與深耕，范書斌也表達了他的看法：

擴張和深耕是相對的。深耕都做不好，如何去擴張？比如，我們在深圳就很難有像碧桂園、萬科、華潤、中海那樣的條件和優勢去深耕，但在北京就有這樣的深耕優勢。所以擴張還是要擴張的，業務也不僅限于北京，還要擴張至長三角區域、大灣區以及西南區域等，但不會像過去那樣布局20/30個城市，將來進入某些城市，都是機會型的概念，機動項目小分隊進去，開發完走人，有項目就做沒項目走人。

未來企業家的精神

房地產發展至今，反壟斷和防止資本無序擴張、三道紅線、房貸兩集中、集中土拍以及房地產稅試點等，均在反復強調著房地產底層邏輯的顛覆程度。

但從2016年中央提出“房住不炒”，行業用了5年時間才終于明白了什么叫“房住不炒”。對于一些企業來說，似乎一切都太晚了。

范書斌對此表示，這背后其實缺乏的是對宏觀經濟政策頂層設計的一種深層次的理解和思考。改革開放40年來，時代紅利、土地紅利、人口紅利、全球化紅利都在減弱，這意味著高毛利肯定不會持續，過去只要敢借錢，膽子大，拿到地就暴富，這是違反商業邏輯的，這樣的情況越來越多的時候，老百姓(603883,股吧)怎么辦？

我們也應該看到，整個房地產在收縮減量中，城鎮化已經到了63%，再上升至75%就基本上是天花板了，所以不可能再像前幾年、十幾年前那種方式增長，整體的市場趨勢正在由增量步入存量時代；由于調控的因素，大家在擴張方面也都比較謹慎，這也是為什么首創要重組，從增量向存量發展，這是大勢所趨。而如何面向未來去提前戰略性布局，培養哪些能力，上面說的都跟這些有關。當然，這個過程會很長，但不轉型不提前考慮戰略布局絕對不行，本來第一曲線增長快到頂點的時候，你就要去布局第二曲線，不然等到快要不行的時候，再去掉轉方向，那可能就來不及了。

面對如今行業有些“杯盤狼藉”的囧境，范書斌提到了關于人性的一個詞——貪婪。他說，一切都始于人性的貪婪，貪婪集聚到一定程度是要受到懲罰的。別太貪婪，天下的生意做不完。

但事已至此，那些失去外界信任的企業或企業家如何增信呢？

“還得靠自身運營。”這是范書斌給出的答案，“從某種層面看，中國經濟的下半場將由資本驅動轉向運營驅動”。

范書斌是一個受儒家文化影響很深的人，儒家所樂道的“天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物”正是他的座右銘。

正因此，在他看來，企業家最重要的精神就是要有責任感，其中，他特別提到了對股東、對債權人的責任心。

對于未來的房地產行業，范書斌的判斷是：行業肯定會洗牌，淘汰掉一批企業，尤其是那些本身模式有問題、靠融資不斷擴張的企業。但最后留下來的，都是非常優秀、穩健且注重運營能力培育的企業。

他同時表示，這一次公司層面的大整合，從原來單純的開發業務，升級為面向城市更新運營開發三個維度去考慮發展，對首創城市發展集團是一次挑戰，但更多的則是機遇，大家拭目以待吧！