受新冠疫情波動影響，2022年一季度廣州甲級辦公樓市場租賃需求釋放受挫，延續低迷。保險企業相對活躍，兩家保險公司入駐琶洲租賃過萬方。全市整體空置率升至約13.6%，租金較上季度下跌約0.9%。投資市場方面，本季度錄得兩宗辦公樓大宗交易，成為市場最大亮點

2022年一季度，國內部分城市新冠疫情出現反彈，各類經濟活動受到影響，經濟下行壓力顯著加劇。許多跨國企業和外資企業在中國的區域總部所在地面臨疫情，眾多商業活動陷入停滯，外企信心受到嚴重打擊，導致他們的擴張計劃不得不推遲或暫停。

二月中及三月底廣州市同樣遭遇了疫情波動，一方面，部分租賃活動因嚴格的疫情管控政策而受到影響；另一方面，新冠疫情未能完全消退，各類企業調整其對于經濟環境的短期預期，對自身發展前景持更為謹慎的態度，這抑制了租賃需求的穩定釋放。

此外，由于去年下半年政府頒布的各類宏觀行業調控政策效果仍在持續，互聯網及房地產行業的租賃需求在本季度仍未見明顯回暖跡象。

仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示：“在此市場背景下，金融機構，尤其是保險企業相對活躍的表現，成為了市場為數不多的亮點。值得關注的是，隨著琶洲片區項目設施及周邊配套的日益成熟，該新興市場開始贏得部分保險企業的青睞，本季度錄得兩家保險公司進駐琶洲，合計租賃面積超11,000平方米。”

一季度小米大廈入市為本地甲級辦公樓市場帶來約86,000平方米新增供應，與此同時，珠江新城個別項目空置率有所上漲，市場整體空置率亦升至約13.6%，環比上漲約0.6個百分點。

在租金水平相對較高的珠江新城片區，個別項目流失核心租戶，業主壓力日益上升，加上當前各類經濟環境不確定因素的疊加，導致承租能力強的租戶更偏向于保持觀望態度，這些業主唯有通過調整租金策略推動空置去化。因此，珠江新城租金在一季度環比下滑約1.4%，并帶動全市整體租金較上季度下跌約0.9%。

投資市場方面，本季度辦公樓投資需求總體保持活躍，投資者積極布局廣州市場。機構投資者持續看好廣州產業升級對辦公需求的正面影響，以及核心地段優質辦公樓物業的中長期發展；其中兩宗辦公樓大宗交易尤其值得關注，即位于珠江新城片區的太平洋(601099)金融大廈以及位于琶洲片區的小米大廈副塔樓整體出售。

市場展望

今年以來，外部不確定、不穩定因素增多和國內疫情多點散發，我國經濟運行面臨著多重考驗。對于廣州而言，如何科學統籌、平衡疫情防控和經濟社會發展，將會是決定全年“穩增長”目標能否實現、市場信心能否穩定復蘇的關鍵因素。

今年年初，央行頒布了旨在進一步刺激經濟增長的一系列政策，包括下調長期貸款市場報價利率、存款儲備金比率以及短期貸款市場報價利率。近期召開的“國常會”針對當前形勢變化，鼓勵撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，并采用降準等政策工具加大對實體經濟的支持，以降低綜合融資成本，向實體經濟合理讓利。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“今年下半年，隨著上述寬松的貨幣政策所釋放的流動性逐漸傳導至實體經濟，宏觀經濟基本面預計較現階段將有一定改善；以大型國企及金融機構為首的各類企業有望在租賃市場保持活躍，為‘遇冷’的廣州辦公樓租賃市場提供一定承托。”

短期來看，充足的流動性供應將支撐社會消費需求，而逐漸恢復的需求端則將調動本土企業的生產積極性，加快經濟社會“復工復產”，并在一定程度上緩解這些企業因廣州四月疫情爆發對于經濟前景的憂慮。但對于外資企業而言，其信心的修復以及租賃需求的復蘇預計仍需時日，很可能將轉向采取以續租為主的租賃策略，削弱擴租的需求。

供應方面，2022年是廣州甲級辦公樓市場的“供應大年”，未來三季還有超80萬平方米的新增供應陸續入市。曾麗指出，年內逐步恢復的租賃需求短期內恐怕仍難以消化大量的新增供應，導致空置率進一步上升。去化受阻將為辦公樓業主帶來租金下調壓力，同時也意味著今年廣州甲級辦公樓租賃市場租金將持續承壓。