去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。為切實維護商品房交易雙方合法權(quán)益，11月4日，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版 公開征求意見稿）》（以下簡稱“辦法”）。
北京市住建委相關(guān)負責人表示：新修訂的《辦法》主要包括：總則、一般規(guī)定、資金收存支取、監(jiān)督管理四個部分31條。
《辦法》強調(diào)，預(yù)售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。此外，當預(yù)售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，以前存在“網(wǎng)簽了，沒入帳”的情況，所謂“沒入帳”指的是沒入監(jiān)管賬戶。這幾年，開發(fā)商搞高周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模、多元化運營等，需要很多錢，就把預(yù)售款挪走了。不過，他認為，即便明確預(yù)售資金必須進監(jiān)管賬戶，但開發(fā)商資金鏈緊張，可能帳外運作，以低價賣房，先不網(wǎng)簽，資金被抽走，項目竣工拖延，或只能以后面的項目銷售來完成。
李宇嘉認為，新規(guī)出臺的背景是因為竣工高峰期將至，疊加行業(yè)去杠桿，開發(fā)商資金鏈緊張，可能無法按時交付，或交付的房子貨不對板。這樣的結(jié)果是，大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)，社會穩(wěn)定風險，民生保障不到位，與新時期行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、提高民眾幸福感背道而馳。
李宇嘉認為，從近期部分開發(fā)商信用違約案件暴露出來的問題看，開發(fā)商挪用預(yù)售資金、隨意抽走資金的現(xiàn)象很明顯。最關(guān)鍵的是，讓購房者知道，入了監(jiān)管賬戶，才能保證自己的權(quán)益。
以下為具體調(diào)整部分：
一、招標選取監(jiān)管銀行，夯實監(jiān)管主體責任
《辦法》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。針對此前銀行從事資金監(jiān)管“零門檻”的問題，明確市住建委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部將綜合銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優(yōu)選擇銀行承擔監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
二、實時共享政務(wù)信息，提高資金監(jiān)管能力
為解決監(jiān)管銀行與開發(fā)企業(yè)之間信息不對稱問題，《辦法》提出，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)和市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監(jiān)管銀行掌握銷售情況和入賬資金。
在穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項目銷售進度、網(wǎng)簽備案明細、監(jiān)管賬戶交易明細等信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗；穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
在入賬管理方面，《辦法》將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽，即：購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，確保預(yù)售資金及時足額直接入賬。
三、落實屬地監(jiān)督職責，提高資金監(jiān)管額度
《辦法》提出，預(yù)售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%?！掇k法》還明確銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要進行現(xiàn)場查勘或通過市工程質(zhì)量風險分級管控平臺核驗工程進度，進一步強化了屬地在資金支取管理上的監(jiān)督責任。
針對當前部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目經(jīng)營困難問題，《辦法》特別規(guī)定：當預(yù)售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。
四、持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，推動社會各方監(jiān)督
為在確保資金安全的情況下提高利用效率，《辦法》進一步發(fā)揮現(xiàn)金保函作用，提出：現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可不進行預(yù)售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優(yōu)化為兩個工作日?！掇k法》還規(guī)定購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼通過政府網(wǎng)站查詢賬戶的出入賬信息和余額，便于社會監(jiān)督。
此外，為盡早掌握賬戶查封信息，《辦法》新增了監(jiān)管銀行收到法院等對監(jiān)管賬戶采取保全措施時，應(yīng)及時告知屬地部門的要求。對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的要及時足額返還，造成項目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴重后果的，《辦法》明確由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
